Vem av parterna bär risken för pandemins ändrade förutsättningar på hyresmarknaden?

Pandemin har på många sätt helt omdanat förutsättningarna för den kommersiella hyresmarknaden. Rekommendationer och restriktioner har begränsat möjligheten för hyresgäster att bedriva lönsam verksamhet i deras förhyrda lokaler. Trots insatser med statligt hyresstöd har hyresvärdarna, när hyresgästernas intäkter minskat, haft svårt att få full hyresbetalning i tid. Vad som är en rimlig riskfördelning för pandemins effekter har under de två senaste åren debatterats flitigt – partnern Helena Bjälkemo och biträdande juristen Sara Öhrlund redogör i denna artikel för vad som gäller.  

För att erhålla nedsättning av hyra krävs att det, utan hyresgästens vållande, uppstått brist i lokalen eller förelegat hinder/men i hyresgästens nyttjande av lokalen. Högsta domstolen har i sin rättspraxis angett att en brist kan föreligga redan vid en inskränkning i hyresgästens möjlighet att bedriva den verksamhet som följer av hyresavtalet. Men frågan är om följder av oförutsedda yttre faktorer som inte har sin grund i den förhyrda lokalens beskaffenhet (såsom myndighetsbeslut om restriktioner) verkligen kan anses utgöra hinder eller men i nyttjanderätten?

Frågan ställdes på sin spets i en dom av Solna tingsrätt från den 18 oktober 2021 i mål nr T 8502–20. Parterna i målet var två kommersiella bolag och huvudfrågan var vilken av parterna som skulle bära risken för försämrade möjligheter att bedriva den verksamhet som angivits i hyresavtalet.

Svaranden i målet, hyresgästen, bedriver mäss- och konferensverksamhet i en lokal i Stockholm. Hyresgästen hade framställt krav på hyresnedsättning då lokalen endast i mycket begränsad utsträckning kunnat användas för avsett ändamål under pandemin. Käranden, hyresvärden, hade väckt talan då hyresgästen inte betalat full hyra utan deponerat viss del av hyran hos länsstyrelsen.

Tingsrätten inledde med att konstatera att det till följd av pandemin, samt regleringar kring denna, förelegat exceptionella omständigheter som inte förutsetts av lagstiftaren och inte heller av parterna vid avtalstecknandet.

Den första grund för hyresnedsättning som hyresgästen anförde, var att det förelegat hinder eller men i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande, enligt jordabalken 12 kap. 16 § första stycket, tredje punkten. Tingsrätten konstaterade att de fall Högsta domstolen ansett motivera hyresnedsättning, har hindret i nyttjanderätten haft direkt anknytning till lokalens beskaffenhet och det har rört sig om avvikelser från vad som var avtalat eller förväntat ifråga om lokalens fysiska brukbarhet. Tingsrätten problematiserade kring grunden och kom till den slutsatsen att en tillämpning av det aktuella lagrummet i förevarande situation skulle innebära att risken för alla yttre oförutsedda faktorer får bäras av hyresvärden. I avsaknad av stöd i förarbeten eller rättsfall fann tingsrätten att detta verksamhetshinder för en hyresgäst inte kan övervältras på hyresvärden och att hyresnedsättning inte kan krävas på denna grund.

Hyresgästens andra och tredje grund för hyresnedsättning var att hyresvärden begått avtalsbrott genom att inte tillhandahålla lokalen för det avtalade ändamålet och att det i vart fall var oskäligt att hyresgästen skulle åläggas att betala full hyra då hyresgästen förbjudits bedriva verksamhet i lokalen. Hyran skulle därför jämkas med stöd av 36 § Avtalslagen. Tingsrätten konstaterade att lokalen varit fullt brukbar och att hyresvärden inte brustit i sin skyldighet att tillhandahålla lokalen i brukbart skick. Tingsrätten konstaterade vidare att hyresavtalet tecknats mellan två jämbördiga näringsidkare och att tillämpningsområdet för 36 § Avtalslagen var synnerligen begränsat, samt att lagstiftaren genom hyreslagen infört regler som avser balansera risken mellan parterna i hyresförhållandet. Det fanns således inte någon grund att sätta ned hyran eller jämka densamma. Hyresgästen fick därmed stå risken för beslut från staten som innebar begränsningar i bruk av lokalen till följd av pandemin.

Då ovan beskrivna dom av Solna tingsrätt har vunnit laga kraft så prövades frågan tyvärr inte av överinstansen. I avsaknad av annan rättspraxis får domen därför anses vägledande då den fastställer att hyresvärden endast svarar för begräsningar kopplade till lokalens fysiska beskaffenhet. Hyresgästen får alltså i denna situation anses stå risken för begräsningar som är kopplade till själva verksamheten denne bedriver i lokalen.