Nyhetsrum
Var är den etiska kompassen?
Artikel av Johan Gadd, ursprungligen publicerad på Citymark.Today.
Från tid till annan så skrivs det i tidningar om olämpliga hyresvärdar. I stort sett verkar det alltid röra sig om ägare till bostadsfastigheter. Oftast handlar skriverierna om hyresvärdar som struntar i att utföra något underhåll, hyresvärdar som gör sig oanträffbara eller inleder personliga vendettor mot hyresgäster.
Enligt tidningen Hem & Hyra så förekommer även ett annat fenomen som handlar om hyresvärdar som försöker höja hyran utan att förhandla, få hyresgäster att avsäga sig förhandlingsordningen med Hyresgästföreningen och sedan höja hyran samt hyresvärdar som utan förhandling skickar ut hyresavier med en högre hyra. Samma tidning brukar även ha listor över landets värsta värdar. Det är svårt att förstå hur man som hyresvärd i flerbostadshus kan agera som dessa hyresvärdar gör.
Relationen hyresvärd och hyresgäst är en speciell affärsmässig relation. Den regleras ingående av hyreslagen som är en väldigt detaljreglerande lagstiftning som till stora delar är tvingande. En av anledningarna till att hyreslagen är tvingande handlar om att lagstiftaren vill balansera parternas olika förhandlingsposition där det sker en avvägning mellan ägandeintresset och behovet av skydd för en svagare hyresgäst. Till grund för de tvingande bestämmelserna ligger även hänsynen till samhällets intresse av att ha ett fastighetsbestånd som är i gott skick. Dagens hyreslagstiftning grundas till stora delar på bestämmelser som tillkom före och efter andra världskriget för att mildra de negativa konsekvenserna av den akuta bostadsbrist som då rådde.
Svea hovrätt har i slutet av oktober avgjort ett mål som rör en bostadshyresvärds agerande (målnr ÖH 6382-19). Målet handlade om tvångsförvaltning av hyresvärdens fastighet. Enligt bostadsförvaltningslagen får hyresnämnden besluta att en fastighet ska ställas under särskild förvaltning om fastighetens brister beror på att fastighetsägaren eftersatt fastighetens underhåll eller på annat sätt förvaltat fastigheten på ett sätt som inte är godtagbart för bostadshyresgästerna. Brister i förvaltningen innefattar alltså även hur fastighetsägaren uppträder men endast om det inte är fråga om brister av tillfällig karaktär eller obetydlig omfattning.
I det aktuella målet hade hyresvärden, till följd av att hyresgäst vägrat godta hyresvärdens hyreshöjning och ett avslag i tingsrätten om uppsägning av hyresrätten, reagerat genom att spika igen hyresgästens ytterdörr. Dessutom så sprayade han svart färg på hyresgästens fönster och anlitade en snickare som byggde ett plank framför hyresgästens fönster för att hindra hyresgästens utsikt. Hyresvärden satte också vid ett par tillfällen upp ett utdrag från kronofogden rörande hyresgästens skuldsituation på en allmän anslagstavla i kommunen.
Hovrätten konstaterade att hyresvärden genom detta agerande hade åsidosatt de krav på ordning och skick som ställs på honom i egenskap av fastighetsägare och förvaltat fastigheten på ett sätt som inte är godtagbart för bostadshyresgästerna. Eftersom agerandet hade pågått under flera månader och då hyresvärden i målet uttryckt att han ”inte kommer ge sig” ansågs agerandet inte vara av tillfällig karaktär. Hovrätten kom fram till att förutsättningarna var uppfyllda för att fastigheten skulle ställas under särskild förvaltning. Det känns som en given utgång och man undrar ju hur en hyresvärd överhuvudtaget kan agera på detta sätt. Var finns den etiska kompassen? I hyreslagstiftningen finns det, rätt använt, fullt tillräckligt med verktyg att hantera både hyresvärdars och hyresgästers tillkortakommanden.
Alla vi som arbetar inom fastighetsbranschen måste naturligtvis följa lagar, föreskrifter, branschnormer och uppträda seriöst och korrekt. En fastighetsägare måste självklart i sitt dagliga förvaltningsarbete hantera frågor med gott omdöme, respekt och hänsyn. Genom att uppträda på detta sätt med en hög etik så skapas och bibehålls goda relationer med hyresgäster och fastighetsbranschens rykte som en seriös bransch kan bibehållas.
Johan Gadd, advokat och partner hos AG Advokat
Liknande nyheter
EU-rättens principer har betydelse vid tolkning av offentligt upphandlade entreprenadavtal
I ett nytt avgörande från EU-domstolen befästs att upphandlingsrättens principer om likabehandling och öppenhet är av betydelse även under avtalets fullgörandefas. Avgörandet bör beaktas vid upprättandet av avtal och kan ha inverkan på nationella entreprenadtvister. I denna artikel redogör advokaten Viktor Hård af Segerstad för EU-domstolens dom den 5 juni 2025 i mål C-82/24.
Möt vår medarbetare: Eric Ödling
Vi satte oss ner med Eric för att få höra mer om hur han hamnade på AG Advokat, vad han tycker är roligast med sitt jobb på byrån, och spana lite kring byrån i framtiden.
Behöver man bry sig om "Bergrumsdomen"?
Högsta domstolens dom – Bergrumsgaraget – från den 22 maj 2025 i mål T 1347-24 är av generellt intresse även om det faktum att domen rör just ett bergrum kan ge intryck av att så inte är fallet. Det är inte så många som ställs inför fenomenet hyra av bergrum.
Domen är för det första av intresse därför att den ger ledning för vad som kan utgöra ett hyresobjekt enligt JB 12 kap. För det andra därför att den tydligt illustrerar att bedömningen av vad som utgör hyra är objektiv, vad parterna tänkt är i det stora hela ointressant.
Angående första temat kan noteras att upplåtelsen avsåg ett parkeringsgarage beläget i ett bergrum. Garaget var – trots att det låg i ett bergum – sedvanligt utformat med tre våningsplan av betong vilka nåddes med anlagda körbanor. I garaget fanns ventilation, elinstallationer och dagvattenbrunnar. Detta ansågs alltså utgöra ett hus i JB 12 kap:s bemärkelse. Av generellt intresse är att HD klargör att begreppet hus ska ges ett vidsträckt tillämpningsområde. Utgångspunkt för om något ska utgöra ett hus är konstruktionens utformning och funktion. Att konstruktionen råkar finnas i ett bergrum är därför egentligen egalt.
Artikel skriven av Erika P Björkdahl