Nyhetsrum

Semesterparagrafen i coronatider
Artikel av advokaten Johan Gadd, först publicerad i Citymark.Today
Under våren har det i anledning av covid-19 dykt upp en hel del ovanliga hyresrättsliga frågeställningar för hyresvärdar och hyresgäster. Frågor om bland annat force majeure, förändrade villkor för betalning av hyra och den statliga hyressubventionen har stötts och blötts.
Hyresvärdar och hyresgäster har i många fall gemensamt hittat lösningar för att hantera de ekonomiska problem som drabbat hyresgäster. I dessa kärva tider är det dock inte osannolikt att vissa hyresgäster mot hyresvärdarnas vilja önskar komma ur sina hyresavtal i förtid. En bestämmelse i hyreslagen som från tid till annan tillämpas för att åstadkomma just detta är den så kallade semesterparagrafen. Det är en bestämmelse som inte är så känd men som kan ställa till med en hel del problem för hyresvärdar.
Hyreslagens utgångspunkt är att en hyresgäst inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke. Det finns ett antal undantag från detta överlåtelseförbud. Ett sådant undantag gäller till exempel lokaler som hyrs för kommersiella ändamål. Sådana lokaler får överlåtas till den som ska överta verksamheten. Om hyresvärden efter förfrågan från hyresgästen inte ger sitt samtycke till en sådan överlåtelse så måste hyresgästen inhämta hyresnämndens tillstånd till överlåtelsen.
Det är i samband med att hyresgästen tillfrågar hyresvärden om samtycke till överlåtelse av hyresrätten som semesterparagrafen sätts i spel. Det är nämligen så att om en hyresgäst tillfrågar hyresvärden om samtycke till en överlåtelse och (i) hyresvärden vägrar samtycke utan skälig anledning eller (ii) hyresvärden inte lämnar besked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes så får hyresgästen säga upp hyresavtalet i förtid, dock med iakttagande av uppsägningstid.
Tidsgränsen om tre veckor gäller oavsett om frågan ställs i semestertid under sommaren eller i samband med jul- och nyårshelger. Bakgrunden till detta är att lagstiftaren räknar med att alla hyresvärdar har en sådan organisation så att frågan från hyresgästen om överlåtelse av hyresrätten alltid kan hanteras under treveckorsfristen. Som ni förstår kan det ju leda till allvarliga problem för en hyresvärd om en hyresgäst med flera år kvar på hyresavtalet plötsligt får möjlighet att säga upp hyresavtalet i förtid.
En fråga från hyresgästen om överlåtelse kan ställas såväl muntligen som skriftligen och det måste framgå att det rör en överlåtelse. Det måste också framgå till vem överlåtelsen ska ske så att hyresvärden kan göra nödvändiga kontroller av tilltänkte hyresgästen. Hyresvärden måste ju till exempel kunna kontrollera den tilltänkte hyresgästens finansiella förhållanden. I sitt svar till hyresgästen måste hyresvärden lämna ett klart besked om hyresvärden lämnar sitt samtycke eller ej. Hyresvärden måste också kunna visa att svar har lämnats i rätt tid.
Sammanfattningsvis är det viktigt att hyresvärdar ser till att de har full kontroll på sin post och mail under semestern samt att besked om samtycke lämnas eller ej till överlåtelser skriftligen ges till hyresgästen inom fristen om tre veckor. Det kan också nämnas att det framförts en hel del kritik beträffande semesterparagrafen och att förslag lämnats i en statlig utredning om att den ska tas bort. Semesterparagrafen finns dock ännu kvar i hyreslagen och därför är det viktigt att som hyresvärd vara uppmärksam på den särskilt i coronatider då det kan vara så att vissa hyresgäster i större utsträckning vill komma ur sina hyresavtal i förtid.
Av: Johan Gadd, advokat och partner AG Advokat.
Liknande nyheter

EU-rättens principer har betydelse vid tolkning av offentligt upphandlade entreprenadavtal
I ett nytt avgörande från EU-domstolen befästs att upphandlingsrättens principer om likabehandling och öppenhet är av betydelse även under avtalets fullgörandefas. Avgörandet bör beaktas vid upprättandet av avtal och kan ha inverkan på nationella entreprenadtvister. I denna artikel redogör advokaten Viktor Hård af Segerstad för EU-domstolens dom den 5 juni 2025 i mål C-82/24.

Möt vår medarbetare: Eric Ödling
Vi satte oss ner med Eric för att få höra mer om hur han hamnade på AG Advokat, vad han tycker är roligast med sitt jobb på byrån, och spana lite kring byrån i framtiden.

Behöver man bry sig om "Bergrumsdomen"?
Högsta domstolens dom – Bergrumsgaraget – från den 22 maj 2025 i mål T 1347-24 är av generellt intresse även om det faktum att domen rör just ett bergrum kan ge intryck av att så inte är fallet. Det är inte så många som ställs inför fenomenet hyra av bergrum.
Domen är för det första av intresse därför att den ger ledning för vad som kan utgöra ett hyresobjekt enligt JB 12 kap. För det andra därför att den tydligt illustrerar att bedömningen av vad som utgör hyra är objektiv, vad parterna tänkt är i det stora hela ointressant.
Angående första temat kan noteras att upplåtelsen avsåg ett parkeringsgarage beläget i ett bergrum. Garaget var – trots att det låg i ett bergum – sedvanligt utformat med tre våningsplan av betong vilka nåddes med anlagda körbanor. I garaget fanns ventilation, elinstallationer och dagvattenbrunnar. Detta ansågs alltså utgöra ett hus i JB 12 kap:s bemärkelse. Av generellt intresse är att HD klargör att begreppet hus ska ges ett vidsträckt tillämpningsområde. Utgångspunkt för om något ska utgöra ett hus är konstruktionens utformning och funktion. Att konstruktionen råkar finnas i ett bergrum är därför egentligen egalt.
Artikel skriven av Erika P Björkdahl