Så ska du agera när hyresgästen har betalningssvårigheter

Artikel av partner Johan Gadd, fört publicerad i CityMark.Today

I coronas fotspår följer ekonomiska svårigheter för många hyresgäster oaktat de stöd som tillhandahålls av hyresvärdar och staten. Ofrånkomligen måste hyresvärdar vidta åtgärder när hyresgäster är i betalningsdröjsmål och försätts i konkurs. Här förklarar Johan Gadd, partner, AG Advokat hur du som hyresvärd bör agera.

Genom att vara aktiv och vidta rätt åtgärder kan hyresvärden begränsa sin skada. Val av åtgärder skiljer sig åt beroende på om det är fråga om hyresgästens betalningsdröjsmål eller konkurs. Hyresvärden måste också inför val av åtgärder göra affärsmässiga överväganden kopplat till hyresgästens finansiella situation, affärsmässiga relationer med hyresgästen, möjligheten att hyra ut lokalen till annan, säkerhet som kan ianspråktas etcetera.

Betalningsdröjsmål

Vid betalningsdröjsmål bör hyresvärden, efter betalningspåminnelse och eventuell resultatlös inkassoåtgärd, säga upp hyresavtalet på grund av förverkande. Uppsägningen måste utformas på ett korrekt sätt och delges hyresgästen. Om en hyresgäst är uppsagd för förverkande på grund av försenad hyresbetalning kan hyresgästen återvinna hyresrätten. Säger hyresvärden upp hyresavtalet på grund av betalningsdröjsmål måste hyresvärden i sin uppsägning upplysa hyresgästen om att återvinning av hyresrätten kan ske genom att hyresgästen betalar hyran inom två veckor från det att hyresgästen har delgetts underrättelsen. Om betalning inte sker inom återvinningsfristen kan hyresvärden välja om ärendet ska drivas vidare hos Kronofogden. Hos Kronofogden kan hyresvärden ansöka om betalningsföreläggande och/eller avhysning.

Uppsägningen är vid betalningsdröjsmål ett starkt påtryckningsmedel för att förmå hyresgästen att betala hyran. Om det inte finns några affärsmässiga överväganden som talar för motsatsen så är det ofta en fördel att hyresvärden skyndsamt säger upp hyresavtalet på grund av förverkande, för att senare kunna agera vidare. Risken med att hyresvärden inte agerar skyndsamt är att det dröjer innan en avhysning kan genomföras. En fördröjd avhysning kan leda till att hyresvärden förlorar ytterligare hyror innan en ny hyresgäst kan ta över lokalen.

Konkurs

Hyresfordringar är vid konkurs, oavsett om fordringen avser tiden före eller efter konkursen, i normalfallet oprioriterade fordringar. Borgenärer med oprioriterade fordringar får sällan betalt eller bara betalt för en liten del av fordran. En hyresfordran kan i vissa situationer bli massafordringar vilket innebär att de har företräde framför prioriterade fordringar.

Vid hyresgästens konkurs kan hyresvärden säga upp en lokalhyresgäst som tillträtt sin lokal om inte hyresvärden får vissa garantier för hyrans erläggande. Om hyresvärden inte har säkerhet för hyresavtalets fullgörande och sådan inte ställs inom en månad efter anfordran får hyresvärden säga upp hyresavtalet i förtid. Denna uppsägningsrätt förutsätter dock att konkursboet inte inom månadsfristen förklarar sig vilja svara för hyresgästens skyldigheter under hyrestiden eller att överlåtelse inte sker till någon som hyresgästen är berättigad att överlåta hyresrätten till. Har hyresvärden sålunda rätt att säga upp hyresavtalet är uppsägningstiden lagstadgad och bestäms med hänsyn till den tid hyresförhållandet pågått (uppsägningstiden är ofta 9 månader).

Hyresvärd har vid en konkurs också alltid rätt att säga upp ett hyresavtal till omedelbart upphörande då hyresrätten förverkats på grund av att hyran inte erlagts i tid. Hyresvärden kan som grund för förverkande gentemot konkursboet åberopa att hyra ej betalats före konkursbeslutet.

Hyresvärden har rätt till ersättning för skada om hyresavtalet sägs upp i förtid. Den skada som kan bli aktuell är den hyresförlust hyresvärden åsamkas när hyresavtalet upphör i förtid och hyresvärden inte omgående kan hyra ut lokalen till annan hyresgäst eller uthyrning endast kan ske till en lägre hyra.

Hyresvärden bör alltid utan dröjsmål vid hyresgästens konkurs begära att konkursboet inom en månad ställer lokalen till hyresvärdens förfogande. Om en hyresvärd uppmanar ett konkursbo att ställa en lokal till hyresvärdens förfogande och konkursboet inte inom en månad gör detta, ansvarar konkursboet för hyran från konkursbeslutet till dess lokalen ställts till hyresvärdens förfogande. Konkursboets massaansvar förutsätter en aktiv hyresvärd. Det är alltså enbart om hyresvärden uppmanar konkursboet att ställa den lokalen till hyresvärdens förfogande som fristen om en månad börjar löpa.

Om hyresgästen resterar med hyra när konkursen inträffar bör uppsägning och anmodan kombineras. För framgång förutsätts givetvis att de formella kraven på såväl uppsägning, som anmodan om att ställa lokalen till värdens förfogande, uppfylls. Hyror förfallna före konkursen utgör oprioriterade fordringar. Hyror förfallna efter uppsägningens delgivning och innan lokalen återlämnas blir massafordringar.

Agera aktivt för att begränsa skada

Sammanfattningsvis bör hyresvärdar vid hyresgästers betalningsdröjsmål och konkurs alltid vara aktiva för att begränsa sin skada. Om inte affärsmässiga överväganden talar för motsatsen kan det vara en fördel att skyndsamt säga upp hyresavtalet vid betalningsdröjsmål. Vid konkurser bör hyresvärdar alltid skyndsamt anmoda konkursboet att ställa lokalen till hyresvärdens förfogande för att därigenom snabbt få tillgång till lokalen.

Artikel av Johan Gadd, partner, AG Advokat