Praxis från Högsta domstolen 2022 – av intresse för bygg- och fastighetsbranschen

Året börjar gå mot sitt slut och Högsta domstolen har i vanlig ordning försett oss med vägledning för att underlätta i kluriga frågor. Vi har plockat russinen ur kakan. En salig blandning om standardavtal och handelsbruk, jämkning enligt 36 § avtalslagen, annan liknande störning enligt miljöbalken, hinder i nyttjanderätt vid avsaknad av slutbesked, planbeskrivningens tyngd och förändringar i principen om rågrannens klagorätt.

”Speditörpanten” NJA 2022 s. 774 – när är standardavtal handelsbruk?

I rättsfallet slog domstolen fast att Nordiskt Speditörsförbunds Allmänna Bestämmelser (NSAB 2015) utgör handelsbruk. Har det någon påverkan på standardavtalen AB 04 och ABT 06?

Standardavtalet NSAB reglerar speditörens och uppdragsgivarens rättigheter och skyldigheter. Sedan mitten av förra seklet framförhandlas bestämmelserna gemensamt av Nordiskt Speditörsförbund och näringslivets organisationer i Norden.

Domstolen listade kriterier för om ett standardavtal utgör handelsbruk. Det ska prövas om standardavtalet fått erforderlig stadga och spridning. Hur allmänt använt och välkänt standardavtalet är inom branschen är också av stor vikt. Domstolen framhöll att standardavtal allmänt används, inte är detsamma som att det föreligger ett handelsbruk. Vissa bestämmelser kan ha uppnått status av handelsbruk, medan andra som tillkommit senare inte gör det. Om det saknas konkurrerande standardavtal inom en bransch kan det tyda på att handelsbruk föreligger. Detsamma gäller för en viss reglering om den återfinns i flera standardavtal. Av betydelse är även hur standardavtalet kommit till och hur länge det använts. Om avtalet är välavvägt och tillgodoser båda parters intressen ökar förutsättningarna för att se det som handelsbruk. Detsamma gäller om standardavtalet fyller ett behov som inte tillgodoses på annat sätt. Av ett åberopat utlåtande från Sydsvenska Industri- och Handelskammaren angående användningen av NSAB 2000 framgick bland annat att ofta upprättas inga individuella avtal mellan speditionsföretaget och köparen, utan NSAB tillämpas mer eller mindre direkt i sin lydelse.

Domstolen motiverade varför NSAB 2015 utgjorde handelsbruk med att standardavtalet funnits under drygt ett sekel, tagits fram under lång tid genom framförhandling och att innehållet i bestämmelserna svarar mot de behov som manifesterat sig i branschen över tid. Standardavtalet används i professionella sammanhang i branschen och har en balanserad riskfördelning. Några andra allmänna bestämmelser av samma betydelse finns inte. Avtalet ansågs därför ha tillräcklig stadga och spridning i branschen. Eftersom det saknas reglering i form av särskild lagstiftning för speditions- och logistikbranschen fyller speditörbestämmelserna en viktig funktion.

På de kurser i entreprenadrätt som AG Advokat håller brukar framhållas att AB 04/ABT 06 skriftligen behöver hänvisas till för att bli del av parternas avtal. I doktrin är utgångspunkten att AB-avtalen inte kan anses utgöra handelsbruk, även om andra uppfattningar förekommer. Informationen om att det 8-sidiga NSAB-avtalet, som det finns stor enighet kring och sällan sker avtalade förändringar från, utgör handelsbruk mottas med försiktighet när det gäller eventuella effekter för AB-avtalen. Även om domstolens resonemang naturligtvis är intressant. Det blir inte någon ändring av slutsatsen i kursmaterialet: skriftlig hänvisning till valt AB-avtal bör fortfarande ske om standardavtalet ska ligga till grund för parternas avtal. Om önskan finns att fullt ut säkerställa att bestämmelserna i AB 04/ABT 06 inte ska gälla kan det istället uttryckligen regleras i avtalet.

Länk till Högsta domstolen.

”Skatterådgivarens ansvarsbegränsning” NJA 2022 s. 354 – jämkning av ansvarsbegränsning enligt 36 § avtalslagen?

I tvisten var fråga om en skatterådgivare som ansågs ha agerat oaktsamt och blivit skadeståndsansvarig. Domstolen uttalade att prövningen gällande oaktsamhet ska ta sikte på om genomgång och analys av rättsläget och frågan skett tillräckligt omsorgsfullt. Vidare framfördes att oaktsamheten måste bedömas mot bakgrund av hur säkert rättsläget kunde bedömas vara. Den andra intressanta frågan var om en avtalad ansvarsbegränsning som satte ett beloppstak lägre än skadans storlek kunde jämkas bort enligt 36 § avtalslagen.

Enligt 36 § avtalslagen får avtalsvillkor jämkas eller lämnas utan avseende om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Det förutsätter en helhetsbedömning av den aktuella situationen. Domstolen uttalade att tillämpningen av bestämmelsen alltid ska göras nyanserat, på sakliga grunder och med viss återhållsamhet. Vid tillämpningen bör det beaktas att bestämmelsen huvudsakligen är avsedd för konsumentförhållanden. Inom den kommersiella avtalsrätten bör principen om avtalsfrihet ges särskild tyngd. Mot den bakgrunden framhöll domstolen att det därför allmänt sett bör krävas väsentligt mer för att ett avtalsvillkor ska anses som oskäligt i ett kommersiellt förhållande, i vart fall mellan jämnstarka parter.

Domstolen uttalade specifikt för ansvarsbegränsningen att bedömningen av oskälighet tar sikte på om den utgör en orimlig riskavvägning mellan parterna, med hänsyn till samtliga omständigheter. Rådgivarens befogade intresse av att skydda sig mot vårdslösa misstag och förbiseenden har betydelse, liksom graden av oaktsamhet. Även vilka möjligheter till försäkringar som finns hos vardera part och hur centralt åtagande som åsidosatts. En annan omständighet som kan spela roll är hur ansvarsbegränsningen framstår i relation till avtalad ersättning för tjänsten. Ansvarsbegränsningen ansågs inte som oskälig i sig, trots att den satte ett generellt takbelopp.

Det medförde inte heller någon större betydelse att ansvarsbegränsningen fanns i allmänna villkor som lagts fram av rådgivaren och att de inte individuellt förhandlats. Samtidigt beaktades att rådgivarens uppdrag var inom det egna expertområdet och att det var tydligt förutsebart för rådgivaren vilken skada som ett otillräckligt råd riskerade att orsaka. Rådgivaren kunde rimligen försäkra sig mot risken för att felaktig rådgivning skulle orsaka skada. Ansvarsbegränsningen på cirka 450 000 kr framstod enligt domstolen som låg i förhållande till hela uppdragets art och omfattning, inkluderande den överblickbara ekonomiska risk som stod på spel och det arvode som rådgivaren tog för uppdraget. Vikt lades vid att det inte går att undvika att det någon gång uppkommer skada som sammanhänger med ett eller flera förbiseenden. Graden av oaktsamhet pekades ut som centralt vid bedömning av om jämkning kunde ske. Det framstår normalt som rimligt att en uppdragstagare genom ansvarsbegränsningar kan skydda sig mot att det ger upphov till omfattande ersättningsskyldighet. Vid en samlad bedömning fann domstolen, särskilt mot bakgrund av att oaktsamheten var förhållandevis begränsad, att det inte fanns anledning att jämka ansvarsbegränsningen. Skadeståndsskyldigheten begränsades därför till avtalad ansvarsbegränsning.

Tankarna styrs osökt mot ABK 09 och den avtalade ansvarsbegränsning som finns där i kap. 5 § 3. Den begränsningen är 120 prisbasbelopp, vilket i år motsvarar knappt 5,8 MSEK. Om parterna önskar att ansvarsbegränsningen ska ligga på en annan nivå kan de avtala fritt om det. Med hänsyn till hur ofta 36 § avtalslagen nuförtiden åberopas i tvister var det positivt att domstolen bekräftade bestämmelsens avgränsade tillämplighet. Intressant är också den skiljaktiga meningen från två justitieråd som ansåg att jämkning av ansvarsbegränsningen skulle ske.

Länk till Högsta domstolen.

”Borrningen i Kumla” NJA 2022 s. 303 – annan liknande störning enligt miljöbalken?

I samband med borrning för bergvärme uppstod tryckförändringar i ett borrhål på en grannfastighet och skada uppkom bland annat på grannhusets fasad. Högsta domstolen fann att tryckförändringarna utgjorde en annan liknande störning enligt miljöbalken. De påminde om de störningar som uttryckligen nämns i 32 kap. 3 § och var något som det fanns anledning att räkna med i bergvärmeverksamhet. Entreprenören var därför skadeståndsansvarig.

Skadestånd enligt 32 kap. miljöbalken ska betalas bland annat för sakskada som verksamhet på en fastighet orsakat i sin omgivning. Ansvaret är strikt och det krävs inte att den som orsakat skadan agerat uppsåtligen eller varit vårdslös. En skada som inte orsakats med uppsåt eller genom vårdslöshet ersätts dock bara om den störning som orsakat skadan inte skäligen bör tålas med hänsyn till förhållandena på orten eller till dess allmänna förekomst under jämförliga förhållanden. Störningen i aktuellt fall var inte sådan att den skäligen borde tålas.

Domstolen utvecklade vad som utgör en ”annan liknande störning” enligt 32 kap. 3 § miljöbalken. Kärnan i begreppet är en företeelse som utgår från eller alstras av verksamheten och inverkar skadligt på omgivningen. Vid bedömningen ska beaktas om en störning är något som det finns anledning att räkna med i verksamheten. Några exempel på sådan störning lämnades, bland annat spridning av bakterier och virus, gnistor och starkt ljussken. Domstolen framhöll att det saknar betydelse om inverkan är tillfällig, varaktig eller regelmässigt återkommande och det saknar betydelse om störningens förlopp varit långsamt eller hastigt. Utanför tillämpningen faller dock hastiga skadeförlopp såsom översvämning efter nederbörd, som inte heller är typiska miljöskador.

Länk till Högsta domstolen.

”Lägenheten i Fältskären” NJA 2022 s. 188 – inget slutbesked blev hinder och men i nyttjanderätt

Hinder och men i nyttjanderätt ansågs av domstolen föreligga när slutbesked enligt plan- och bygglagen inte meddelats, trots att hyresvärden meddelat att lägenheten var inflyttningsklar.

Enligt plan- och bygglagen gäller ett användningsförbud från det att startbesked lämnats till dess att slutbesked finns. Domstolen fann att det medför att en lägenhet som är föremål för ombyggnadsarbeten som omfattas av ett startbesked inte kan tas i bruk förrän slutbesked har lämnats. Är ombyggnadsarbetet bygglovspliktigt eller anmälningspliktigt kan inte hyresvärden besluta när lägenheten åter kan tas i bruk. Hyresgästen hade rätt till nedsättning av hyran på grund av hinder eller men i nyttjanderätten till dess att slutbesked hade lämnats och användningsförbud inte längre gällde. Eftersom hyresgästen inte alls kunde nyttja lägenheten för bostadsändamål skedde nedsättningen av hyran till 0 kr.

Länk till Högsta domstolen.

”Planbeskrivningen i Huddinge” – planbeskrivning ska väga tungt vid tolkning av oklar planbestämmelse

Ett fastighetsbolag ansökte om bygglov för nybyggnation av tvåbostadshus och fråga var om det var tillåtet. För platsen gällde en stadsplan från 1968. På plankartan var området betecknat med BFII. Enligt planbestämmelserna avsågs med B att området endast fick användas för bostadsändamål och med F att området fick bebyggas endast med hus som uppfördes fristående.

Enligt plan- och bygglagen ska det tillsammans med detaljplanen finnas en beskrivning av hur detaljplanen ska förstås, en planbeskrivning. Planbeskrivningen utgör en del av underlaget vid kommunfullmäktiges antagande av detaljplanen. Även om planbeskrivningen inte är rättsligt bindande, är den ett viktigt underlag för tolkningen av detaljplanen och dess innebörd.

I den beskrivning som utarbetades till stadsplanen i det aktuella fallet angavs att området, med bevarande av villastadskaraktären, skulle kompletteras med friliggande enfamiljshus. Domstolen fann att stadsplanens innebörd var att den enbart tillät enbostadshus och den planerade nybyggnationen var därför inte förenlig med planen.

Se Högsta domstolens avgörande i mål nr P 266-22, P 270-22 och P 272-22.

Länk till Högsta domstolen.

”Sularpsängen” – förändring i principen om rågrannes klagorätt

En fastighet bestod av flera friliggande områden. Dessa ansåg domstolen skulle betraktas som enskilda fastigheter. Ett beslut om bygglov berörde enbart ett av dessa områden. Ägaren och nyttjaren av en grannfastighet som hade gemensam gräns med bygglovsfastigheten, men inte med det område som bygglovet avsåg hade inte rätt att överklaga beslutet. Ägaren och nyttjaren av grannfastigheten hade inte heller rätt att överklaga beslutet med hänvisning till att det påverkade deras rättsliga ställning eller annars rörde ett intresse som de hade och som erkänts av rättsordningen.

Se Högsta domstolens avgörande i mål nr Ö 5766-21.

Länk till Högsta domstolen.