Nyhetsrum

Allt fler hyresgäster ansöker om företagsrekonstruktion – vad gäller?

Tyngda av pandemin och rådande konjunkturläge ansöker nu allt fler hyresgäster om företagsrekonstruktion i syfte att återfå företagets lönsamhet. Som hyresvärd finns i denna situation vissa viktiga regler att känna till, särskilt med hänsyn till den nya lagen om företagsrekonstruktion som trädde i kraft den 1 augusti 2022. Frågor som aktualiseras är till exempel; Vad händer med hyresavtalet? Har hyresvärden rätt att få betalt för gamla och nya hyresskulder?

 

Allmänt om företagsrekonstruktion

En företagsrekonstruktion utgör ett alternativ till konkurs i situationer då företag har betalningssvårigheter men det ändå finns förutsättningar för att verksamheten ska återfå och vidhålla en fortsatt lönsamhet. En företagsrekonstruktion är dock i regel förhållandevis kostsam och i vissa fall är konkurs det enda alternativet för småföretagare med betalningssvårigheter.

Tingsrättens beslut om företagsrekonstruktion gäller i tre månader och kan därefter, om skäl finns, förlängas med tre månader i taget – dock högst i ett år. Ett företag som är under företagskonstruktion får uppskov med sina betalningar och kan inte utmätas eller försättas i konkurs. Under företagsrekonstruktionen gäller även ett så kallat hävningsförbud som hindrar borgenärer från att häva ett avtal på grund av dröjsmål med betalning som uppkommit före rekonstruktionen. Tanken är att förfarandet ska ge företaget ett andrum för att vidta relevanta åtgärder i syfte att förbättra resultatet inom verksamheten.

Vad händer med hyresavtalet?

Om det finns hyresskulder på dagen för beslutet om företagsrekonstruktion har en hyresvärd rätt att kräva besked om hyresavtalet ska fullföljas. Om frågan inte ställs av hyresvärden eller tas upp av hyresgästen, så ska avsaknaden av besked tolkas på så sätt att hyresgästen begär fullföljd av hyresavtalet. Denna presumtion inträder dock först en månad efter beslutet om företagsrekonstruktion, vilket innebär att om hyresgästen fortfarande nyttjar den aktuella lokalen en månad efter beslutet, så anses hyresgästen ha begärt fullföljd av hyresavtalet.

Hyresvärden är normalt sett berättigad att säga upp hyresavtalet i förtid om en hyresgäst dröjer med att betala hyran. I förevarande fall gäller dock ett hävningsförbud från och med att ansökan om företagsrekonstruktion inkommit till tingsrätten. Hävningsförbudet gäller under förutsättning att hyresgästen med rekonstruktörens samtycke begär att hyresavtalet ska fullföljas.

Om hyresgästen inom en-månadsfristen däremot meddelar att hyresavtalet inte ska fullföljas, har hyresgästen rätt att säga upp hyresavtalet med en uppsägningstid om tre månader. Hyresvärden har då rätt till skadestånd med anledning av det förtida upphörandet av hyresavtalet. Det skadestånd som hyresvärden potentiellt kan erhålla ska dock omfattas av skuldnedskrivningen (ackord) i den kommande rekonstruktionsplanen.

Är hyresgästen skyldig att betala gamla och nya hyresskulder?

Hyresskulder från tiden före beslutet om företagsrekonstruktion omfattas av skuldnedskrivning i den kommande rekonstruktionsplanen. De hyresskulder som uppkommer efter beslutet (nya hyresskulder) hanteras enligt följande: Om hyresgästen fortfarande nyttjar lokalen en månad efter beslutet om företagsrekonstruktion, måste hyresgästen utge ersättning eller ställa säkerhet för det framtida nyttjandet. Hyran från och med beslutet om företagsrekonstruktion anses då ha uppkommit under rekonstruktionen. En sådan fordran kommer därmed att undantas från en eventuell skulduppgörelse i en rekonstruktionsplan, vilket innebär att hyresgästen måste betala för de nya hyresfordringarna. Underlåter hyresgästen däremot att utge ersättning eller ställa säkerhet enligt det anförda, är hyresvärden berättigad att säga upp hyresavtalet.

Det kan sammanfattningsvis konstateras att i de fall då hyresgästen fortfarande nyttjar den aktuella lokalen en månad efter beslutet om företagsrekonstruktion, har hyresgästen en skyldighet att betala hyra från och med datumet för rekonstruktionen för nyttjandet av lokalen. Om hyresgästen inte utger ersättning eller ställer säkerhet för det fortsatta nyttjandet, har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet och har även rätt till skadestånd. Ett sådant skadestånd omfattas emellertid av skuldnedskrivning i den kommande rekonstruktionsplanen. Storleken på skuldnedskrivningen avgörs genom olika procentsatser som historiskt sett uppgår till 75 procent och hyresgästen kan därtill beviljas en avbetalningsplan för den återstående skulden.

Denna artikel innehåller endast allmän information som lämnas i informationssyfte. Vår rekommendation är att ni söker juridiskt biträde i de frågor som behandlas i denna artikel. Ni är välkomna att kontakta oss vid AG Advokat vid frågor och rådgivning genom att fylla i formuläret nedan.

 

Hjälp, vår platschef har undertecknat en cut off-klausul!

När en avtalspart råkar i betalningssvårigheter eller är på obestånd förekommer inte sällan att fakturor överlåts till factoringbolag. Factoring är särskilt vanligt i entreprenadbranschen, där bristande likviditet många gånger utgör ett problem för entreprenören. Fakturaöverlåtelser kan ske helt utan gäldenärens samtycke, men förutsätter att den som har förvärvat fordran underrättar gäldenären om att överlåtelse har skett (denuntiation). Om denuntiation har skett kan betalning med befriande verkan endast ske till den borgenär som förvärvat fordringen. Gäldenären har emellertid samma invändningsrätt mot den nya borgenären som mot överlåtaren, såvida inte gäldenären medger annat genom att t.ex. avtala bort sin invändningsrätt i en s.k. cut off-klausul.

Artikel skriven av Olga Gärd

Byggsanktionsavgift mot vem? Entreprenadbolag m.fl. inte i fokus enligt högsta insats

Ansvaret för en byggsanktionsavgift är strikt, dvs. det spelar inte någon roll om överträdelsen skett uppsåtligen eller av oaktsamhet. Högsta domstolen har nyligen i en dom den 6 februari 2025 i mål nr P 3650-23 ”Kallförrådet i Husie” prövat vilka förutsättningar som finns för att ta ut en byggsanktionsavgift.

Artikel skriven av Jaana Nilsson

AB 04:s reglering av konkurrerande förseningsorsaker

En fråga som ofta diskuteras är om entreprenören har en given rätt till tidsförlängning om det föreligger en omständighet som beställaren svarar för och som i sig innebär att det hade varit omöjligt för entreprenören att färdigställa entreprenaden i rätt tid. Jag tar följande exempel: entreprenören ska färdigställa sin entreprenad den 31 december ett visst år och för att entreprenörenska kunna utföra ett särskilt arbetsmoment behövs vissa handlingar, som beställaren har en avtalsenlig skyldighet att leverera tre månader före avtalat färdigställandedatum. Om beställaren levererar dessa handlingar först den 1 mars året efter, infinner sig frågan om detta förhållande ger entreprenören en automatisk rätt till tidsförlängning eller om beställaren kan erhålla förseningsvite på den grunden att entreprenören inte färdigställde entreprenaden vid den tidpunkt som var avtalad mellan parterna.

Artikel skriven av Fredrik Schedin