Allt fler hyresgäster ansöker om företagsrekonstruktion – vad gäller?

Tyngda av pandemin och rådande konjunkturläge ansöker nu allt fler hyresgäster om företagsrekonstruktion i syfte att återfå företagets lönsamhet. Som hyresvärd finns i denna situation vissa viktiga regler att känna till, särskilt med hänsyn till den nya lagen om företagsrekonstruktion som trädde i kraft den 1 augusti 2022. Frågor som aktualiseras är till exempel; Vad händer med hyresavtalet? Har hyresvärden rätt att få betalt för gamla och nya hyresskulder?

Allmänt om företagsrekonstruktion

En företagsrekonstruktion utgör ett alternativ till konkurs i situationer då företag har betalningssvårigheter men det ändå finns förutsättningar för att verksamheten ska återfå och vidhålla en fortsatt lönsamhet. En företagsrekonstruktion är dock i regel förhållandevis kostsam och i vissa fall är konkurs det enda alternativet för småföretagare med betalningssvårigheter.

Tingsrättens beslut om företagsrekonstruktion gäller i tre månader och kan därefter, om skäl finns, förlängas med tre månader i taget – dock högst i ett år. Ett företag som är under företagskonstruktion får uppskov med sina betalningar och kan inte utmätas eller försättas i konkurs. Under företagsrekonstruktionen gäller även ett så kallat hävningsförbud som hindrar borgenärer från att häva ett avtal på grund av dröjsmål med betalning som uppkommit före rekonstruktionen. Tanken är att förfarandet ska ge företaget ett andrum för att vidta relevanta åtgärder i syfte att förbättra resultatet inom verksamheten.

Vad händer med hyresavtalet?

Om det finns hyresskulder på dagen för beslutet om företagsrekonstruktion har en hyresvärd rätt att kräva besked om hyresavtalet ska fullföljas. Om frågan inte ställs av hyresvärden eller tas upp av hyresgästen, så ska avsaknaden av besked tolkas på så sätt att hyresgästen begär fullföljd av hyresavtalet. Denna presumtion inträder dock först en månad efter beslutet om företagsrekonstruktion, vilket innebär att om hyresgästen fortfarande nyttjar den aktuella lokalen en månad efter beslutet, så anses hyresgästen ha begärt fullföljd av hyresavtalet.

Hyresvärden är normalt sett berättigad att säga upp hyresavtalet i förtid om en hyresgäst dröjer med att betala hyran. I förevarande fall gäller dock ett hävningsförbud från och med att ansökan om företagsrekonstruktion inkommit till tingsrätten. Hävningsförbudet gäller under förutsättning att hyresgästen med rekonstruktörens samtycke begär att hyresavtalet ska fullföljas.

Om hyresgästen inom en-månadsfristen däremot meddelar att hyresavtalet inte ska fullföljas, har hyresgästen rätt att säga upp hyresavtalet med en uppsägningstid om tre månader. Hyresvärden har då rätt till skadestånd med anledning av det förtida upphörandet av hyresavtalet. Det skadestånd som hyresvärden potentiellt kan erhålla ska dock omfattas av skuldnedskrivningen (ackord) i den kommande rekonstruktionsplanen.

Är hyresgästen skyldig att betala gamla och nya hyresskulder?

Hyresskulder från tiden före beslutet om företagsrekonstruktion omfattas av skuldnedskrivning i den kommande rekonstruktionsplanen. De hyresskulder som uppkommer efter beslutet (nya hyresskulder) hanteras enligt följande: Om hyresgästen fortfarande nyttjar lokalen en månad efter beslutet om företagsrekonstruktion, måste hyresgästen utge ersättning eller ställa säkerhet för det framtida nyttjandet. Hyran från och med beslutet om företagsrekonstruktion anses då ha uppkommit under rekonstruktionen. En sådan fordran kommer därmed att undantas från en eventuell skulduppgörelse i en rekonstruktionsplan, vilket innebär att hyresgästen måste betala för de nya hyresfordringarna. Underlåter hyresgästen däremot att utge ersättning eller ställa säkerhet enligt det anförda, är hyresvärden berättigad att säga upp hyresavtalet.

Det kan sammanfattningsvis konstateras att i de fall då hyresgästen fortfarande nyttjar den aktuella lokalen en månad efter beslutet om företagsrekonstruktion, har hyresgästen en skyldighet att betala hyra från och med datumet för rekonstruktionen för nyttjandet av lokalen. Om hyresgästen inte utger ersättning eller ställer säkerhet för det fortsatta nyttjandet, har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet och har även rätt till skadestånd. Ett sådant skadestånd omfattas emellertid av skuldnedskrivning i den kommande rekonstruktionsplanen. Storleken på skuldnedskrivningen avgörs genom olika procentsatser som historiskt sett uppgår till 75 procent och hyresgästen kan därtill beviljas en avbetalningsplan för den återstående skulden.

Denna artikel innehåller endast allmän information som lämnas i informationssyfte. Vår rekommendation är att ni söker juridiskt biträde i de frågor som behandlas i denna artikel. Ni är välkomna att kontakta oss vid AG Advokat vid frågor och rådgivning genom att fylla i formuläret nedan.