Nyhetsrum

Vad innebär entreprenörens garantiansvar enligt AB 04/ABT 06?
Ett fel i AB 04/ABT 06:s bemärkelse utgörs av en avvikelse som innebär att en del av entreprenaden inte utförts alls eller inte utförts på ett kontraktsenligt sätt. I AB 04/ABT 06 kap 4 § 7 stadgas att ansvarstiden är tio år från entreprenadens godkännande och inleds med en garantitid. Bestämmelsen i AB 04/ABT 06 kap 5 § 5 anger kort att entreprenören är ansvarig för fel som framträder under garantitiden. AB 04/ABT 06 kap 5 § 5 kan vid en första anblick framstå som oproblematisk. Vid närmare eftertanke kan dock konstateras att bestämmelsen i sig i princip inte ger någon vägledning om vad entreprenörens s.k. garantiansvar i praktiken innebär.
AB 04/ABT 06 innehåller inte heller någon bestämmelsen i övrigt som klargör vad garantiansvaret innebär. Vidare saknas en definition/begreppsbestämning som tydliggör vad som avses med en ”garanti” enligt standardavtalen. I kommentarstexten till AB 04 kap 5 § 5 uttalas dock följande i frågan (i ABT 06 återfinns en snarlik kommentarstext):
”En garanti i AB 04:s bemärkelse innebär en skyldighet för entreprenören att avhjälpa de fel som framträder under garantitiden. Entreprenören ansvarar dock inte för sådant som beror på felaktig projektering, bristande underhåll, felaktig skötsel eller förslitning.
Om entreprenören har uppfattningen att han inte ansvarar för påtalat fel åligger det entreprenören att visa, att han utfört entreprenaden kontraktsenligt eller göra sannolikt att det påtalade felet beror på felaktig projektering, vanvård, onormalt brukande eller annat som kan hänföras till beställaren.”
Innebörden av garantiansvaret och kommentarstexterna är omdebatterat inom branschen – särskilt avseende vem av beställaren och entreprenören som inledningsvis måste visa att entreprenaden är felaktigt alternativt kontraktsenligt utförd i ett visst avseende. Det finns olika uppfattningar i frågan som kommer till uttryck i den entreprenadrättsliga litteraturen och rättspraxis är spretig. Två alternativa utgångspunkter finns:
- Beställaren måste först visa att det finns en avvikelse från kontraktsenligt skick. Först därefter behöver entreprenören visa att avvikelsen inte förelåg vid avlämnandet eller att denne i vart fall inte ansvarar för avvikelsen. Med detta synsätt innebär garantiansvaret att en avvikelse från kontraktsenligt skick först måste visas, därefter finns en presumtion för att avvikelsen fanns vid avlämnandet och att entreprenören därför ansvarar för avvikelsen.
- Om beställaren påtalar ett fel i entreprenaden behöver entreprenören visa att denne utfört entreprenaden kontraktsenligt och därför inte ansvarar för det påtalade felet. Med detta synsätt innebär garantiansvaret en presumtion för att entreprenören ansvarar för varje förhållande som beställaren påtalar som ett fel i entreprenaden.
I traditionell mening innebär en avtalad garanti kopplad till felansvar en omkastad bevisbörda i fråga om orsaken till en avvikelse i förhållande till avtalat skick. Garantin medför en presumtion för att den presterande parten ansvarar för en konstaterad avvikelse. För att presumtionen ska aktualiseras måste dock köparen/beställaren fortfarande visa en avvikelse från avtalat skick. Presumtioner av detta slag förekommer inte enbart i form avtalade garantier – i konsumentköplagen och konsumenttjänstlagen finns tvingande bestämmelser med sådana presumtioner.
Detta talar för att även en garanti kopplad till felansvar enligt AB 04/ABT 06 ska anses ha den innebörd som följer av alternativ 1 ovan. Det som talar emot detta är att kommentarstexterna till AB 04/ABT 06 kap 5 § 5 antyder, om än vagt, att avsikten från BKK:s sida (som är den organisation som tagit fram standardavtalen) varit att entreprenören ska ha ett mer långtgående ansvar under garantitiden, på det sätt som anges i alternativ 2 ovan.
Att det saknas ett tydligt svar på frågan visas av att två hovrätter kommit fram till olika slutsatser i frågan i två avgöranden från 2021 (Hovrätten för Nedre Norrlands dom 2021-06-10 mål nr T 614-20 respektive och Hovrätten över Skåne och Blekinges dom 2021-11-23 i mål nr T 3896-20). Hovrätten för Nedre Norrland konstaterade att garantiansvaret har den innebörd som följer av alternativ 2 ovan medan Hovrätten över Skåne och Blekinge istället fastslog att garantiansvaret ska förstås på det sätt som anges i alternativ 1 ovan. Något vägledande avgörande från Högsta domstolen om vad som gäller i frågan finns tyvärr inte.
Även om mycket alltså talar för att garantiansvaret har den innebörd som följer av alternativ 1 ovan är det oklart vad som gäller. Förhoppningsvis behandlas frågan i det pågående revideringsarbetet med standardavtalen så att det tydliggörs vad som gäller enligt de uppdaterade versionerna av AB och ABT.
TEXT

AG Advokat befäster positionen som ledande advokatbyrå inom fastighet och entreprenad i Legal 500:s årliga ranking
Med fortsatt högkvalitativ juridisk rådgivning till sina klienter har AG Advokat återigen säkrat topplaceringen i Legal 500:s årliga ranking av ledande advokatbyråer inom fastighet. Denna rankning bekräftar byråns framgångsrika tillväxtresa och dedikerade arbete inom området.

Byggsanktionsavgift mot vem? Entreprenadbolag m.fl. inte i fokus enligt högsta insats
Ansvaret för en byggsanktionsavgift är strikt, dvs. det spelar inte någon roll om överträdelsen skett uppsåtligen eller av oaktsamhet. Högsta domstolen har nyligen i en dom den 6 februari 2025 i mål nr P 3650-23 ”Kallförrådet i Husie” prövat vilka förutsättningar som finns för att ta ut en byggsanktionsavgift.
Artikel skriven av Jaana Nilsson

AB 04:s reglering av konkurrerande förseningsorsaker
En fråga som ofta diskuteras är om entreprenören har en given rätt till tidsförlängning om det föreligger en omständighet som beställaren svarar för och som i sig innebär att det hade varit omöjligt för entreprenören att färdigställa entreprenaden i rätt tid. Jag tar följande exempel: entreprenören ska färdigställa sin entreprenad den 31 december ett visst år och för att entreprenörenska kunna utföra ett särskilt arbetsmoment behövs vissa handlingar, som beställaren har en avtalsenlig skyldighet att leverera tre månader före avtalat färdigställandedatum. Om beställaren levererar dessa handlingar först den 1 mars året efter, infinner sig frågan om detta förhållande ger entreprenören en automatisk rätt till tidsförlängning eller om beställaren kan erhålla förseningsvite på den grunden att entreprenören inte färdigställde entreprenaden vid den tidpunkt som var avtalad mellan parterna.
Artikel skriven av Fredrik Schedin

Möt vår medarbetare: Anders Malm
Anders Malm är en av våra nyckelpersoner inom finansiering och transaktioner här på byrån. Med sin långa och breda internationella erfarenhet hjälper han både svenska och utländska klienter att navigera komplexa affärer och finansiella strukturer.
Vi satte oss ner med Anders för att höra mer om hans resa, hans syn på finansieringsjuridik och vad han uppskattar mest med att jobba på AG Advokat.

AG Advokat rådgivare när Castellum miljardsatsar i Hagastaden
Castellum uppför den nya kontorsfastigheten Infinity om ca 26 600 kvm BTA i Hagastaden. Förutom kontorslokaler planeras för restaurang samt tränings- och konferensmöjligheter på gatuplan. AG Advokat har varit rådgivare till Castellum vid ingående av entreprenadkontraktet med In3prenör för uppförandet av byggnaden.

Norrman & Son köper 13.600 kvm lättindustri
AG Advokat har biträtt Norrman & Son i samband med förvärv av tre lättindustrifastigheter i Västerås och södra Stockholm i en sale and leaseback-affär.

Möt vår medarbetare: Helena Bjälkemo
Helena Bjälkemo är ansvarig för AG Advokats kompetensområde kommersiell hyra. Hon representerar klienter i frågor kopplade till allt från fastighetsägande, fastighetsutveckling och förvaltning till tvister inför hyresnämnd och domstol. Idag har hon över 15 års erfarenhet i bagaget och är en av våra partners här på byrån.

Ny kammarrättspraxis angående hyresundantaget
Statliga myndigheter, regioner, kommuner och deras bolag som omfattas av upphandlingslagstiftningen måste beakta upphandlingsreglerna vid sin lokalförsörjning.
De svenska upphandlingslagarna innehåller undantag för hyreskontrakt men byggentreprenader, projekterings- och projektledningstjänster m.m. är i regel upphandlingspliktiga och ska annonseras.

Vad innebär Arbetsmiljöverkets nya föreskrifter för dig som byggherre, projektör och byggarbetsmiljösamordnare?
Att efter varje avklarad arbetsdag få komma hem oskadd borde vara en självklarhet. Byggbranschen som vi på AG Advokat arbetar med är tyvärr en olycksdrabbad bransch där arbetsplatsolyckor med dödlig utgång fortfarande förekommer varje år.
Liknande nyheter

Byggsanktionsavgift mot vem? Entreprenadbolag m.fl. inte i fokus enligt högsta insats
Ansvaret för en byggsanktionsavgift är strikt, dvs. det spelar inte någon roll om överträdelsen skett uppsåtligen eller av oaktsamhet. Högsta domstolen har nyligen i en dom den 6 februari 2025 i mål nr P 3650-23 ”Kallförrådet i Husie” prövat vilka förutsättningar som finns för att ta ut en byggsanktionsavgift.
Artikel skriven av Jaana Nilsson

AB 04:s reglering av konkurrerande förseningsorsaker
En fråga som ofta diskuteras är om entreprenören har en given rätt till tidsförlängning om det föreligger en omständighet som beställaren svarar för och som i sig innebär att det hade varit omöjligt för entreprenören att färdigställa entreprenaden i rätt tid. Jag tar följande exempel: entreprenören ska färdigställa sin entreprenad den 31 december ett visst år och för att entreprenörenska kunna utföra ett särskilt arbetsmoment behövs vissa handlingar, som beställaren har en avtalsenlig skyldighet att leverera tre månader före avtalat färdigställandedatum. Om beställaren levererar dessa handlingar först den 1 mars året efter, infinner sig frågan om detta förhållande ger entreprenören en automatisk rätt till tidsförlängning eller om beställaren kan erhålla förseningsvite på den grunden att entreprenören inte färdigställde entreprenaden vid den tidpunkt som var avtalad mellan parterna.
Artikel skriven av Fredrik Schedin

Möt vår medarbetare: Anders Malm
Anders Malm är en av våra nyckelpersoner inom finansiering och transaktioner här på byrån. Med sin långa och breda internationella erfarenhet hjälper han både svenska och utländska klienter att navigera komplexa affärer och finansiella strukturer.
Vi satte oss ner med Anders för att höra mer om hans resa, hans syn på finansieringsjuridik och vad han uppskattar mest med att jobba på AG Advokat.