Digitala fastighetsköp – när slipper vi papper och penna?

I betänkandet Digitala fastighetsköp & Förköpsrätt vid fastighetstransaktioner (Statens offentliga utredningar 2024:38) föreslås att formkraven i jordabalken (1970:994) ska moderniseras för att möjliggöra digitala fastighetsöverlåtelser. Om förslaget blir verklighet kommer fastighetsköp i framtiden att kunna genomföras med hjälp av elektroniska rutiner. 

Den 17 februari 2026 meddelade Hovrätten för Västra Sverige (mål nr T 7253-24) en dom som väckte vårt intresse eftersom tingsrätten och hovrätten gjorde olika värderingar av den muntliga bevisningen, vilket också fick en avgörande betydelse för utgången i målet.

I den här artikeln skriver vi särskilt om hovrättens avgörande och gör även nedslag i en dom som meddelades av Stockholms tingsrätt i februari 2025 (mål nr T 16179-22) som gällde hävning av en entreprenad avseende markarbeten på Årstafältet i Stockholm. Artikeln utgör på inget sätt ett försök till en uttömmande redogörelse i en omfattande fråga utan innehåller endast ett axplock av ett par bevisvärderingsfrågor som var aktuella i båda målen. 

Fastighetsköpets formkrav i ett digitaliserat samhälle

Ett fastighetsköps giltighet är beroende av att de formkrav som framgår av 4 kap. 1 § jordabalken är uppfyllda. Av bestämmelsen framgår bland annat att köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. I praktiken innebär detta att köpehandlingen ska upprättas i fysiskt format och att parterna undertecknar köpehandlingen för hand. Skälen bakom formkravens utformning kan härledas ur den fasta egendomens ekonomiska betydelse i samhället. Formkraven syftar bland annat till att säkerställa eftertanke och tydlighet i överlåtelseprocessen. En konsekvens av formkravens utformning är att digitala instrument, såsom elektronisk signering, i dagsläget inte är användbara vid fastighetsköp. 

I vårt annars så digitaliserade svenska samhälle kan avsaknaden av elektroniska rutiner vid fastighetsköp leda till att processen upplevs som ålderdomlig och tungrodd, särskilt när säljare och köpare befinner sig på olika orter. På global nivå går utvecklingen inom området framåt. Flertalet länder, däribland våra nordiska grannar, har tagit steg mot att införa en helt eller delvis elektronisk överlåtelseprocess. Utredningens förslag om att modernisera jordabalkens formkrav för att möjliggöra digitala fastighetsköp har därför mottagits positivt av många och remissvaren vittnar om att förslaget välkomnas på bred front.

Ett helt digitalt köp- och inskrivningsförfarande

Förslaget innebär övergripande att ett fastighetsköp och efterföljande inskrivningsåtgärder ska ske helt digitalt. 

Digitala köpehandlingar

För det första föreslås att elektroniska köpehandlingar ska kunna användas vid ett fastighetsköp. I praktiken innebär det att såväl köpekontrakt som köpebrev exempelvis kan upprättas i ett helt vanligt PDF-format. Förslaget föranleder i sig ingen författningsändring eftersom formuleringen upprättande av köpehandling ur ett språkligt perspektiv inte utesluter digitala versioner. Ordalydelsen är på så sätt teknikneutral eftersom den inte heller förhindrar att köpehandlingar upprättas i traditionell fysisk form. 

Elektronisk underskrift

Nyckeln till digitala fastighetsköp är att på legal väg möjliggöra för elektronisk underskrift av köpehandlingar. För det andra föreslår utredningen därför en ändring av 4 kap. 1 § jordabalken, innebärande att uttrycket som underskrives av säljaren och köparen ersätts med som underskrives eller på annat sätt signeras av säljaren och köparen. Ändringen resulterar i att en köpehandling kommer att kunna undertecknas på annat sätt än med penna på papper.

För att en elektronisk underskrift ska uppfylla det uppdaterade formkravet, och därmed leda till ett giltigt fastighetsköp, föreslår utredningen att underskriften ska hålla minst nivån kvalificerad enligt EU-förordningen eIDAS.[1] Det innebär, enkelt uttryckt, att det ställs höga krav på teknisk säkerhet och tillförlitlighet. Om en handling signeras med en kvalificerad elektronisk underskrift, innebär underskriften i sig att signatären blir identifierad, vilket framhålls som ett argument för den föreslagna nivån. Det bör i sammanhanget noteras att det finns flera typer av elektroniska underskrifter på den svenska marknaden, men att tjänster som uppfyller den kvalificerade nivån inte används i någon större omfattning. Därutöver saknar svensk rätt till stor del författningsbestämmelser som uppställer krav på eller stimulerar användning av kvalificerade elektroniska underskrifter.

Digitalt inskrivningsförfarande

Den som har förvärvat en fastighet med stöd av 4 kap. jordabalken måste i regel ansöka om lagfart. För att digitala fastighetsköp ska fungera effektivt måste elektroniska rutiner kunna tillämpas genomgående. För det tredje föreslås följaktligen ytterligare författningsändringar som innebär att ansökningsprocessen i inskrivningsärenden digitaliseras. En effekt av detta är att elektroniskt upprättade och signerade köpehandlingar ska kunna ligga till grund för ansökningar om lagfart hos Lantmäteriet. För beviljande av lagfart krävs enligt gällande rätt att överlåtarens underskrift har bevittnats av två personer. Mot bakgrund av förslaget om en digitaliserad ansökningsprocess föreslår utredningen vidare att bevittningskravet avskaffas avseende elektroniskt signerade handlingar, eftersom en kvalificerad elektronisk underskrift anses vara så säker att vittnen inte behövs.

Framtidsutsikter

Sammanfattningsvis kan förslaget om digitala fastighetsköp alltså delas in i tre delar. Den del som innebär att köpehandlingar ska kunna signeras elektroniskt bör kunna implementeras tidigare än de övriga. Den begränsade användningen av kvalificerade underskrifter i Sverige utgör emellertid ett hinder, förutsatt att den föreslagna nivån inte ändras. I takt med den tekniska utvecklingen kan situationen dock förändras. Den 1 december 2026 lanseras den statliga e-legitimationen Sverige-id, vilket kan komma att bidra till en ökad spridning och användning av kvalificerade elektroniska underskrifter. Utredningen om digitala fastighetsköp föreslår att lagändringarna ska träda i kraft efter det att den statliga e-legitimationen har lanserats. Vi borde därför kunna förvänta oss digital signering under år 2027.

Det återstår att se när övriga delar av förslaget om digitala fastighetsköp kommer att förverkligas. Vägen framåt är bland annat beroende av att Lantmäteriet får en fungerande och säker digital infrastruktur på plats för att kunna hantera omställningen. Klart är att digitala fastighetsköp och ett digitalt inskrivningsförfarande kan bidra till en mer modern och effektiv överlåtelseprocess till nytta för såväl avtalsparter som andra berörda aktörer utan att göra avkall på formkravens bakomliggande syften.

[1] Europaparlamentets och rådets förordning (EU) nr 910/2014 av den 23 juli 2014 om elektronisk identifiering och betrodda tjänster för elektroniska transaktioner på den inre marknaden och om upphävande av direktiv 1999/93/EG, uppdaterad genom Europaparlamentets och rådets förordning 2024/1183 av den 11 april 2024 om ändring av förordning (EU) nr 910/2014 vad gäller inrättandet av ett europeiskt ramverk för digital identitet.