Digitala fastighetsköp – när slipper vi papper och penna?

I betänkandet Digitala fastighetsköp & Förköpsrätt vid fastighetstransaktioner (Statens offentliga utredningar 2024:38) föreslås att formkraven i jordabalken (1970:994) ska moderniseras för att möjliggöra digitala fastighetsöverlåtelser. Om förslaget blir verklighet kommer fastighetsköp i framtiden att kunna genomföras med hjälp av elektroniska rutiner. Artikeln redogör översiktligt för centrala delar av utredningens förslag.

Fastighetsköpets formkrav i ett digitaliserat samhälle

Ett fastighetsköps giltighet är beroende av att de formkrav som framgår av 4 kap. 1 § jordabalken är uppfyllda. Av bestämmelsen framgår bland annat att köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. I praktiken innebär detta att köpehandlingen ska upprättas i fysiskt format och att parterna undertecknar köpehandlingen för hand. Skälen bakom formkravens utformning kan härledas ur den fasta egendomens ekonomiska betydelse i samhället. Formkraven syftar bland annat till att säkerställa eftertanke och tydlighet i överlåtelseprocessen. En konsekvens av formkravens utformning är att vissa digitala instrument, såsom elektronisk signering, i dagsläget inte är användbara vid fastighetsköp.

I vårt annars så digitaliserade svenska samhälle kan avsaknaden av elektroniska rutiner vid fastighetsköp leda till att processen upplevs som ålderdomlig och tungrodd. På global nivå går utvecklingen inom området framåt och flertalet länder har tagit steg mot att införa en helt eller delvis elektronisk överlåtelseprocess. Utredningens förslag om att modernisera jordabalkens formkrav för att möjliggöra digitala fastighetsköp har därför mottagits positivt av många och remissvaren vittnar om att förslaget välkomnas på bred front.

Ett helt digitalt köp- och inskrivningsförfarande

Förslaget innebär övergripande att ett fastighetsköp och efterföljande inskrivningsåtgärder ska kunna ske helt digitalt.

Digitala köpehandlingar

För det första föreslås att elektroniska köpehandlingar ska kunna användas vid ett fastighetsköp, vilket i praktiken innebär att såväl köpekontrakt som köpebrev kan upprättas i ett digitalt format. Förslaget föranleder i sig ingen ändring av jordabalkens formkrav eftersom formuleringen upprättande av köpehandling ur ett språkligt perspektiv inte utesluter digitala versioner. Ordalydelsen är på så sätt teknikneutral eftersom den inte heller förhindrar att köpehandlingar upprättas i traditionell fysisk form.

Elektronisk underskrift

Nyckeln till digitala fastighetsköp är att på legal väg möjliggöra elektronisk underskrift av köpehandlingar. För det andra föreslår utredningen därför en ändring av 4 kap. 1 § jordabalken, innebärande att uttrycket som underskrives av säljaren och köparen ersätts med som underskrives eller på annat sätt signeras av säljaren och köparen. Ändringen resulterar i att en köpehandling kommer att kunna undertecknas på annat sätt än med penna på papper.

För att en elektronisk underskrift ska uppfylla det uppdaterade formkravet, och därmed leda till ett giltigt fastighetsköp, föreslår utredningen att underskriften ska uppnå nivån kvalificerad enligt EU-förordningen eIDAS. Det innebär, enkelt uttryckt, att det ställs höga krav på teknisk säkerhet och tillförlitlighet. Om en handling signeras med en kvalificerad elektronisk underskrift, innebär underskriften i sig att signatären blir identifierad, vilket framhålls som ett argument för den föreslagna nivån. Det bör i sammanhanget noteras att det finns flera typer av elektroniska underskrifter på den svenska marknaden, men att underskrifter som uppfyller den kvalificerade nivån inte används i någon större omfattning. Därutöver har svensk rätt till stor del saknat författningsbestämmelser som uppställer krav på eller stimulerar användning av kvalificerade elektroniska underskrifter.

Digitalt inskrivningsförfarande

Den som har förvärvat fast egendom med stöd av 4 kap. jordabalken ska i normalfallet ansöka om lagfart. För att digitala fastighetsköp ska fungera effektivt måste elektroniska rutiner kunna tillämpas genomgående. Mot den bakgrunden föreslås, för det tredje, ytterligare författningsändringar som innebär att ansökningsprocessen i inskrivningsärenden fullt ut kan digitaliseras. En effekt av detta är att elektroniskt upprättade och signerade köpehandlingar ska kunna ligga till grund för ansökningar om lagfart hos Lantmäteriet. För beviljande av lagfart krävs enligt gällande rätt att överlåtarens underskrift är styrkt av två vittnen. Mot bakgrund av förslaget om en digitaliserad ansökningsprocess föreslår utredningen vidare att bevittningskravet avskaffas avseende elektroniskt signerade handlingar, eftersom en kvalificerad elektronisk underskrift anses vara så säker att vittnen inte behövs.

Framtidsutsikter

Sammanfattningsvis kan förslaget om digitala fastighetsköp alltså delas in i olika beståndsdelar och det återstår att se när förslaget förverkligas. Den begränsade förekomsten av kvalificerade underskrifter i Sverige utgör ett hinder mot att möjliggöra elektronisk signering av köpehandlingar. I takt med den tekniska utvecklingen kan situationen dock förändras. Den 1 december 2026 lanseras den statliga e-legitimationen Sverige-id, vilket kan komma att bidra till en ökad användning av kvalificerade elektroniska underskrifter och därigenom skapa bättre förutsättningar för digital signering vid fastighetsköp. Utredningen om digitala fastighetsköp föreslår att lagändringarna ska träda i kraft efter det att den statliga e-legitimationen har lanserats.

I övrigt är förslagets praktiska genomförande bland annat beroende av att Lantmäteriet får en fungerande och säker digital infrastruktur på plats för att kunna hantera omställningen. Klart är att digitala fastighetsköp och ett digitalt inskrivningsförfarande kan bidra till en mer modern och effektiv överlåtelseprocess till nytta för såväl avtalsparter som andra berörda aktörer utan att göra avkall på formkravens bakomliggande syften.