Färsk dom avgör ansvar för häxsot

Skriven av advokaten Johan Gadd, först publicerad 3 februari i Citymark.today

Häxsot, eller black magic dust som det också kallas, må vara begrepp som tagna ur en Harry Potter bok men är istället centrala ord som förekommer i ett färskt hyresrättsligt avgörande från Svea hovrätt.

I avgörandet hade lägenheter drabbats av svarta missfärgningar med karaktären av sot. För att sot ska uppstå krävs en förbränningsprocess, till exempel att man tänder ljus eller eldar i en öppen spis. Häxsot uppstår inte genom en förbränningsprocess utan bildas exempelvis genom termodiffusion, luftflöde eller elektromagnetiska fält. Häxsot har karaktären av en oljig sotig beläggning och är ett problem som helt plötsligt kan drabba en bostad eller en lokal. En fråga som var central i häxsotsavgörandet var hur man skulle hantera bevisfrågorna avseende skadan.

Högsta domstolen har i flera mål behandlat bevisfrågor i hyresrättsliga mål. I rättsfallet ”Badkarsskadan” konstaterade Högsta domstolen att en skada får antas ha vållats av hyresgästen, om det inte framkommer omständigheter som tyder på att skadan kan ha uppkommit på annat sätt. Domstolen konstaterade att badkar är egendom som normalt inte är åtkomlig för annan än hyresgästen och att en skada på ett badkar är en skada som typiskt sett uppkommer genom ovarsamhet. Bevisskyldigheten för hur en skada har uppkommit styrs alltså av om skadan är sådan att den typiskt sett uppkommer genom oaktsamhet.

Vid hinder och men i nyttjanderätten föreligger således ett presumtionsansvar innebärande att det föreligger en presumtion för att en skada har orsakats av hyresgästen om det är fråga om en skada som typiskt sett uppkommer genom oaktsamhet. Om hyresgästen har ett sådant presumtionsansvar så måste hyresgästen själv bevisa att hen inte är ansvarig för skadan.

I häxsotsmålet var orsaken till missfärgningen oklar och inte heller en skada som typiskt sett uppkommit genom en hyresgästs oaktsamhet. Därför kunde inte hyresgästerna åläggas ett presumtionsansvar. Utgångspunkten är då att hyresvärden är ansvarig för skadan om inte hyresvärden kan bevisa att hyresgästen har orsakat skadan. Eftersom hyresvärden inte kunde bevisa det så konstaterade hovrätten att hyresvärden var ansvarig för skadan som var av sådan karaktär att hyresvärden ålades att åtgärda missfärgningarna.

En viktig slutsats som kan dras från häxsotsavgörandet och praxis från Högsta domstolen beträffande skador i bostäder och lokaler är att hyresgästen ofta ansvarar för skador eftersom det är fråga om skador i utrymmen som hyresgästen ensamt disponerar. För att undkomma detta ansvar måste hyresgästen bevisa att hen inte är ansvarig för skadan. Skador som inte typiskt sett uppkommer genom oaktsamhet, såsom missfärgningen i häxsotsavgörandet, omfattas inte av detta presumtionsansvar innebärande att sådana skador svarar normalt sett hyresvärden för.

Av: Johan Gadd, advokat, AG Advokat