Nyhetsrum

BESITTNINGSSKYDDETS FORMALIA
Möjligheten att avtala bort det indirekta besittningsskyddet genom ett besittningsskyddsavstående är nog alla kommersiella hyresvärdar välbekanta med. Det är en möjlighet som är användbar när en lokal bara kan hyras ut för en begränsad tid, kanske i avvaktan på en större fastighetsutveckling eller liknande.
Exakt hur detta ska göras är dock något vi ofta får frågor om – och det med all rätta. Här finns flera formkrav som ska följas och reglerna tolkas ofta strikt av hyresnämnder och domstolar. Blir det fel är följden oftast ogiltighet.
Här kommer därför en snabb översikt över formalian som måste navigeras vid besittningsskyddsavståenden och några tips på vägen!
Särskild handling
Ett avstående från besittningsskydd ska göras i skrift och alltid i en särskild handling. Det behövs alltså ett eget ”papper”, separerat från själva hyresavtalet, som hanterar avståndet från besittningsskyddet. Handlingen får inte innehålla några andra avtalsvillkor. Syftet med regeln är att hyresgästen inte ska kunna missa att denne går med på ett besittningsskyddsavstående, något som möjligen skulle kunna hända om villkoret lades in i en i övrigt omfattande avtalshandling och hyresgästen inte anlitat juridisk stöttning vid avtalsingåendet.
Av samma skäl, alltså för att skydda och medvetandegöra hyresgästen, finns det ett krav på tydlighet i formuleringen av själva besittningsskyddsavståendet. Om ordalydelsen inte är tillräckligt klar eller lättbegriplig kan det i sig medföra att överenskommelsen inte kan tillämpas.
Handlingen som innehåller besittningsskyddsavståendet ska undertecknas av både hyresvärden och hyresgästen. Som en följd av kravet på att avståendet ska göras separat krävs att handlingen också har egna signaturer i förhållande till hyresavtalet. I ett relativt nytt beslut från Svea hovrätt (Svea hovrätts beslut den 10 november 2022 i mål nr H 11132–22) har det klarlagt att detta även gäller för digitala signaturer. I målet hade ett besittningsskyddsavstående undertecknats av parterna elektroniskt i samma transaktion som hyresavtalet, vilket gett upphov till ett samlat verifikat för hyresavtalet och avståendet tillsammans. Hovrätten kom fram till att hanteringen inte uppfyllde hyreslagens krav eftersom något separat verifikat för överenskommelsen om avstående från besittningsskydd inte skapats. Överenskommelsen uppfyllde därför inte formkraven.
Hyresnämndens godkännande
En hyresrättslig huvudregel är att en hyresgäst inte kan avstå från en rättighet som följer av hyreslagen innan rättigheten i fråga aktualiserats. När vi pratar besittningsskydd så har den regeln modifierats. Det går att avtala bort (avstå från) besittningsskydd i förväg men det krävs ett särskilt förfarande. Det är här hyresnämnden kommer in.
Ingås överenskommelsen om avstående från besittningsskydd innan tillträde eller innan hyresförhållandet varat under längre oavbruten tid än nio månader finns det ännu inget besittningsskydd och då krävs det enligt huvudregeln att besittningsskyddsavståndet godkänns av hyresnämnden. Två situationer är undantagna från huvudregeln, om överenskommelsen gäller högst fem år från det att hyresförhållandet inleds och det är fråga om att hyresvärden ska bedriva egen verksamhet i lokalen eller, när det gäller andrahandsupplåtelser, det är fråga om att hyresförhållandet mellan fastighetsägaren och dennes hyresgäst ska upphöra. I dessa två undantagssituationer krävs inte heller hyresnämndens godkännande.
En överenskommelse om avstående från besittningsskydd kan vara ett totalt avstående från allt besittningsskydd eller ett avstående som är begränsat till vissa situationer. Det är lättare att få hyresnämndens godkännande till ett avståendeavtal som är begränsat till att gälla en viss situation eller under en viss tid. Ett begränsat avstående som knyter an till viss situation har därför blivit allt vanligare. Syftet med en begränsning i besittningsavståendet ska framgå av själva överenskommelsen om avstående. Typsituationer är att huset där en lokal ligger ska rivas eller byggas om eller att lokalen i framtiden ska användas för annat ändamål än det som förhyrningen avser. Hyresnämnden kan dock inte självständigt ge eller föreslå sådana begränsningar – nämndens uppgift är endast att bevilja eller avslå ansökan. Så om en ansökan avslås, motivera avståendet och försök igen!
Avstående från besittningsskydd behöver inte få hyresnämndens godkännande när hyresförhållandet varat under längre tid än nio månader. I sådana fall har hyresgästen redan uppnått besittningsskydd och det är alltså inte längre fråga om att avtala bort en rättighet i förväg.
Tre snabba tips
- Hyresnämnden tillhandahåller en blankett för besittningsskyddsavstående, använd gärna den men notera att den innehåller en standardbegränsning till fem år.
- Motivera gärna skälen till besittningsskyddsavståendet och begränsa det i tid för att öka möjligheten att få hyresnämndens godkännande.
- Villkora hyresavtalets giltighet med att hyresnämnden godkänner överenskommelsen om besittningsskyddsavstående eftersom det finns en risk av avståndet inte godkänns.
Välkommen att kontakta oss genom att fylla i formuläret nedan
Liknande nyheter

Hjälp, vår platschef har undertecknat en cut off-klausul!
När en avtalspart råkar i betalningssvårigheter eller är på obestånd förekommer inte sällan att fakturor överlåts till factoringbolag. Factoring är särskilt vanligt i entreprenadbranschen, där bristande likviditet många gånger utgör ett problem för entreprenören. Fakturaöverlåtelser kan ske helt utan gäldenärens samtycke, men förutsätter att den som har förvärvat fordran underrättar gäldenären om att överlåtelse har skett (denuntiation). Om denuntiation har skett kan betalning med befriande verkan endast ske till den borgenär som förvärvat fordringen. Gäldenären har emellertid samma invändningsrätt mot den nya borgenären som mot överlåtaren, såvida inte gäldenären medger annat genom att t.ex. avtala bort sin invändningsrätt i en s.k. cut off-klausul.
Artikel skriven av Olga Gärd

Byggsanktionsavgift mot vem? Entreprenadbolag m.fl. inte i fokus enligt högsta insats
Ansvaret för en byggsanktionsavgift är strikt, dvs. det spelar inte någon roll om överträdelsen skett uppsåtligen eller av oaktsamhet. Högsta domstolen har nyligen i en dom den 6 februari 2025 i mål nr P 3650-23 ”Kallförrådet i Husie” prövat vilka förutsättningar som finns för att ta ut en byggsanktionsavgift.
Artikel skriven av Jaana Nilsson

AB 04:s reglering av konkurrerande förseningsorsaker
En fråga som ofta diskuteras är om entreprenören har en given rätt till tidsförlängning om det föreligger en omständighet som beställaren svarar för och som i sig innebär att det hade varit omöjligt för entreprenören att färdigställa entreprenaden i rätt tid. Jag tar följande exempel: entreprenören ska färdigställa sin entreprenad den 31 december ett visst år och för att entreprenörenska kunna utföra ett särskilt arbetsmoment behövs vissa handlingar, som beställaren har en avtalsenlig skyldighet att leverera tre månader före avtalat färdigställandedatum. Om beställaren levererar dessa handlingar först den 1 mars året efter, infinner sig frågan om detta förhållande ger entreprenören en automatisk rätt till tidsförlängning eller om beställaren kan erhålla förseningsvite på den grunden att entreprenören inte färdigställde entreprenaden vid den tidpunkt som var avtalad mellan parterna.
Artikel skriven av Fredrik Schedin