BESITTNINGSSKYDDETS FORMALIA

Möjligheten att avtala bort det indirekta besittningsskyddet genom ett besittningsskyddsavstående är nog alla kommersiella hyresvärdar välbekanta med. Det är en möjlighet som är användbar när en lokal bara kan hyras ut för en begränsad tid, kanske i avvaktan på en större fastighetsutveckling eller liknande.

Exakt hur detta ska göras är dock något vi ofta får frågor om – och det med all rätta. Här finns flera formkrav som ska följas och reglerna tolkas ofta strikt av hyresnämnder och domstolar. Blir det fel är följden oftast ogiltighet.

Här kommer därför en snabb översikt över formalian som måste navigeras vid besittningsskyddsavståenden och några tips på vägen!

Särskild handling

Ett avstående från besittningsskydd ska göras i skrift och alltid i en särskild handling. Det behövs alltså ett eget ”papper”, separerat från själva hyresavtalet, som hanterar avståndet från besittningsskyddet. Handlingen får inte innehålla några andra avtalsvillkor. Syftet med regeln är att hyresgästen inte ska kunna missa att denne går med på ett besittningsskyddsavstående, något som möjligen skulle kunna hända om villkoret lades in i en i övrigt omfattande avtalshandling och hyresgästen inte anlitat juridisk stöttning vid avtalsingåendet.

Av samma skäl, alltså för att skydda och medvetandegöra hyresgästen, finns det ett krav på tydlighet i formuleringen av själva besittningsskyddsavståendet. Om ordalydelsen inte är tillräckligt klar eller lättbegriplig kan det i sig medföra att överenskommelsen inte kan tillämpas.

Handlingen som innehåller besittningsskyddsavståendet ska undertecknas av både hyresvärden och hyresgästen. Som en följd av kravet på att avståendet ska göras separat krävs att handlingen också har egna signaturer i förhållande till hyresavtalet. I ett relativt nytt beslut från Svea hovrätt (Svea hovrätts beslut den 10 november 2022 i mål nr H 11132–22) har det klarlagt att detta även gäller för digitala signaturer. I målet hade ett besittningsskyddsavstående undertecknats av parterna elektroniskt i samma transaktion som hyresavtalet, vilket gett upphov till ett samlat verifikat för hyresavtalet och avståendet tillsammans. Hovrätten kom fram till att hanteringen inte uppfyllde hyreslagens krav eftersom något separat verifikat för överenskommelsen om avstående från besittningsskydd inte skapats. Överenskommelsen uppfyllde därför inte formkraven.

Hyresnämndens godkännande

En hyresrättslig huvudregel är att en hyresgäst inte kan avstå från en rättighet som följer av hyreslagen innan rättigheten i fråga aktualiserats. När vi pratar besittningsskydd så har den regeln modifierats. Det går att avtala bort (avstå från) besittningsskydd i förväg men det krävs ett särskilt förfarande. Det är här hyresnämnden kommer in.

Ingås överenskommelsen om avstående från besittningsskydd innan tillträde eller innan hyresförhållandet varat under längre oavbruten tid än nio månader finns det ännu inget besittningsskydd och då krävs det enligt huvudregeln att besittningsskyddsavståndet godkänns av hyresnämnden. Två situationer är undantagna från huvudregeln, om överenskommelsen gäller högst fem år från det att hyresförhållandet inleds och det är fråga om att hyresvärden ska bedriva egen verksamhet i lokalen eller, när det gäller andrahandsupplåtelser, det är fråga om att hyresförhållandet mellan fastighetsägaren och dennes hyresgäst ska upphöra. I dessa två undantagssituationer krävs inte heller hyresnämndens godkännande.

En överenskommelse om avstående från besittningsskydd kan vara ett totalt avstående från allt besittningsskydd eller ett avstående som är begränsat till vissa situationer. Det är lättare att få hyresnämndens godkännande till ett avståendeavtal som är begränsat till att gälla en viss situation eller under en viss tid. Ett begränsat avstående som knyter an till viss situation har därför blivit allt vanligare. Syftet med en begränsning i besittningsavståendet ska framgå av själva överenskommelsen om avstående. Typsituationer är att huset där en lokal ligger ska rivas eller byggas om eller att lokalen i framtiden ska användas för annat ändamål än det som förhyrningen avser. Hyresnämnden kan dock inte självständigt ge eller föreslå sådana begränsningar – nämndens uppgift är endast att bevilja eller avslå ansökan. Så om en ansökan avslås, motivera avståendet och försök igen!

Avstående från besittningsskydd behöver inte få hyresnämndens godkännande när hyresförhållandet varat under längre tid än nio månader. I sådana fall har hyresgästen redan uppnått besittningsskydd och det är alltså inte längre fråga om att avtala bort en rättighet i förväg.

Tre snabba tips

1. Hyresnämnden tillhandahåller en blankett för besittningsskyddsavstående, använd gärna den men notera att den innehåller en standardbegränsning till fem år.
2. Motivera gärna skälen till besittningsskyddsavståendet och begränsa det i tid för att öka möjligheten att få hyresnämndens godkännande.
3. Villkora hyresavtalets giltighet med att hyresnämnden godkänner överenskommelsen om besittningsskyddsavstående eftersom det finns en risk av avståndet inte godkänns.