Överlåtelse av lokalhyresavtal vid ekonomisk kris – ett verktyg för att gynna brottslig verksamhet?

När ett bolag befinner sig i ekonomisk kris uppstår ofta komplexa frågor kring hyresavtalet. Ett inte ovanligt scenario är att en hyresgäst, som är nära förestående en konkurs, startar ett nytt bolag och begär att få överlåta hyresavtalet till det nystartade bolaget. Men är det juridiskt möjligt och har hyresvärden rätt att neka?

Huvudregel: Hyresvärdens samtycke krävs

Utgångspunkten i jordabalken (JB) 12 kap. 32 § är att en hyresgäst inte får överlåta sin hyresrätt utan hyresvärdens samtycke. För att hyresvärden ens ska behöva ta ställning till en förfrågan om överlåtelse, måste hyresgästen presentera ett konkret förslag på ny hyresgäst. Hyresvärdens prövning ska vara objektiv och avse den föreslagna hyresgästens personliga och ekonomiska förhållanden. Det finns inget formellt krav på att hyresvärden motiverar sin vägran direkt, men skälen måste kunna presenteras vid en eventuell efterföljande rättslig prövning.

Undantag: Överlåtelse utan hyresvärdens samtycke

En lokalhyresgäst som bedriver förvärvsverksamhet har dock möjlighet att genomdriva en överlåtelse av hyresrätten utan hyresvärdens samtycke, se JB 12 kap. 36 §. Bestämmelsen innebär att hyresgästen kan ansöka om hyresnämndens tillstånd till att överlåta hyresrätten till någon som övertar verksamheten i lokalen. Ett sådant tillstånd ska beviljas om hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Bedömningen av om hyresvärden har befogad anledning tar i huvudsak sikte på den tilltänkta hyresgästens förmåga att fullgöra hyresavtalet. Centralt är därvid hyresgästens ekonomi och förmåga att driva verksamheten vidare på ett hållbart sätt, men även frågor om lämplighet kan få betydelse.

Om hyresförhållandet har varat kortare tid än tre år krävs även synnerliga skäl för överlåtelsen. Sådana skäl kan exempelvis vara sjukdom eller annan oförutsedd omständighet som gör det omöjligt för hyresgästen att fortsätta verksamheten.

Den tilltänkta hyresgästens ekonomi är ofta avgörande för prövningen. Saknas tillräcklig utredning om betalningsförmågan, föreligger i regel befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Särskilda svårigheter uppstår när den tilltänkta hyresgästen är ett nybildat bolag utan historiska räkenskaper, alternativt om ett bolag inte har varit aktivt under några år. I sådana fall är det svårt att på ett tillförlitligt sätt bedöma bolagets betalningsförmåga. Även om hyresgästen presenterar prognoser avseende omsättning och lönsamhet, är dessa ofta behäftade med osäkerhet, särskilt om bolaget är helt beroende av den framtida rörelsens resultat för att kunna fullgöra sina förpliktelser. Av rättspraxis framgår att erbjudande om säkerhet, såsom borgen eller deposition, som utgångspunkt inte kompenserar för bristande ekonomisk bärkraft hos det övertagande bolaget.

Överlåtelse till nytt bolag vid konkurs och ekonomisk kris: en analys

Ett återkommande scenario vid ansökan om tillstånd till överlåtelse är alltså att en lokalhyresgäst vars bolag har gått i konkurs etablerar ett nytt bolag till vilket hyresgästen vill överlåta hyresavtalet. Vid konkurs finns det vanligtvis ett flertal fordringsägare som gör anspråk på utdelning ur konkursboet. Om verksamheten i praktiken fortsätter i ett nytt bolag, uppstår ett tydligt incitament att använda konkursförfarandet som ett instrument för att avveckla skulder, samtidigt som verksamheten fortgår utan avbrott i samma lokal, av samma fysiska aktörer som verkar i det nybildade bolaget. Scenariot blir detsamma när ett bolag är i ekonomisk kris och hyresgästen låter ett nybildat eller ett slumrande befintligt bolag förvärva det gamla bolaget och samtidigt flyttar över verksamheten i lokalen dit. För hyresgästen kan detta få effekten att underskott eller villkorade aktieägartillskott i det gamla bolaget kan användas i det nya bolaget. Hyresavtalet riskerar i dessa sammanhang att bli en möjliggörare för ansvarskringgåenden och utnyttjande av medvetna underskott. 

Frågan inställer sig om arrangemang av nu nämnt slag bör utgöra skäl för att neka tillstånd till överlåtelse av hyresavtalet. Om en hyresgäst vid ekonomisk kris alternativt genom upprepade konkurser och bolagsbildningar kan frigöra sig från skulder och samtidigt behålla nyttjanderätten till lokalen och driva befintlig verksamhet vidare, finns en uppenbar risk för ett illojalt utnyttjande av det hyresrättsliga regelverket. I förlängningen skulle ett sådant förfarande kunna normaliseras, där verksamheter drivs vidare genom successiva bolagsbyten medan skulder systematiskt lämnas kvar i tidigare bolag. Tydliga negativa effekter av det är att förfarandet kan utnyttjas i kriminell verksamhet, men även att borgenärsintressen åsidosätts. Lika viktigt är att uppmärksamma fastighetsägarens intresse av att ha hyresgäster med ekonomisk bärkraftig verksamhet och framförallt att inte tvingas ha kriminella aktörer i sina lokaler.

Det står klart att det finns starka skäl – sett både i allmänhetens och fastighetsägarnas perspektiv – att inta en restriktiv eller i vart fall vaksam hållning till överlåtelser av hyresavtal till nybildade alternativt slumrande bolag med samma ägare eller aktörer som har koppling till ägaren. En striktare hållning bidrar till att upprätthålla förtroendet för rättsordningen och motverkar att hyresavtal används som instrument i kriminell verksamhet och för att undgå ekonomiskt ansvar gentemot ett bolags fordringsägare. Föreligger ägarkoppling (i vid bemärkelse) och det saknas tillfredsställande ekonomisk bärkraft, samtidigt som omständigheterna i övrigt tyder på att bolagsstrukturen har använts för att undgå betalningsansvar eller uppnå ekonomiska fördelar på grund av skuldförhållanden, finns det skäl för att hyresvärden – med framgång – bör kunna motsätta sig överlåtelsen.