Beräknade avhjälpandekostnader - kan ny praxis ge ledning?

När en vara eller tjänst inte uppfyller avtalad standard aktualiseras en central fråga – hur ska kostnaden för att avhjälpa felet klassificeras? Tre avgöranden från Högsta domstolen under det senaste decenniet har gradvis belyst frågan – kan även beräknade felavhjälpandekostnader ersättas och är det då fråga om ett skadestånd, eller utgör ersättningen en självständig påföljd?

I ABT 04/ABT 06 kap. 5 § 17 regleras entreprenörens skyldighet och rätt att avhjälpa fel i entreprenaden. Av bestämmelsen framgår att fel som utgångspunkt ska avhjälpas utan dröjsmål och senast inom två månader räknat från det att besiktningsutlåtande eller skriftlig underrättelse tillställts entreprenören. Om entreprenören inte avhjälper fel inom föreskriven tid eller skriftligen har underrättat att han inte avser att avhjälpa felet, får beställaren låta avhjälpa felet. Om entreprenören ansvarar för felet sker avhjälpandet på hans bekostnad. 

En fråga som motsvarande skrivelse i det äldre standardavtalet ABT 94 gav upphov till är när beställaren har rätt att rikta anspråk på felavhjälpande mot entreprenören. Måste ett avhjälpande på entreprenörens bekostnad ha skett, eller kan beställaren i förväg kräva ersättning för beräknade felavhjälpandekostnader? I samband med att denna frågeställning behandlades i NJA 2014 s. 960 ("Det andra bolaget”) uttalade Högsta domstolen att beställarens ersättning för beräknade felavhjälpandekostnader skulle klassificeras som ett skadestånd. Slutsatsen rörande påföljden gav upphov till diskussion bland entreprenadjurister, särskilt efter att Högsta domstolen i ett senare fall, NJA 2018 s. 654 (”De ingjutna rören”), landade i att ersättning för felavhjälpandekostnader inte utgjorde ett skadestånd. Klassificeringen av påföljden och de gränsdragningsfrågor som därmed uppstår kan få stor praktisk betydelse. Ett skadestånd kan ju exempelvis träffas av såväl ansvarsbegränsningen i 04/ABT 06 kap. 5 § 11 som av preskriptionsreglerna i AB 04 kap 5 § 20/ABT 06 kap 5 § 21.

Den 25 april 2025 kom ett nytt avgörande från Högsta domstolen som behandlar frågan om ersättning för beräknade avhjälpandekostnader. Hur förhåller sig denna dom till de tidigare avgörandena och går det utifrån Högsta domstolens resonemang att dra några nya slutsatser kring vad som gäller på entreprenadrättens område?

NJA 2014 s. 960 ("Det andra bolaget")

Målet rörde felansvar i en entreprenad mellan två kommersiella parter där standardavtalet ABT 94 var avtalat. Efter färdigställandet gjorde beställaren gällande att det förelåg omfattande fel i entreprenaden och att dessa behövde avhjälpas. Det var i målet ostridigt att felavhjälpande ännu inte hade genomförts av vare sig entreprenören eller beställaren. De frågor som Högsta domstolen tog ställning till var om beställaren, enligt kap. 7 § 25 i ABT 94 (nuvarande ABT 06 kap. 5 § 17), hade rätt till ersättning för beräknade avhjälpandekostnader för de (med Högsta domstolens terminologi) väsentliga fel som konstaterats föreligga eller om kompensation kunde utgå genom ett värdeminskningsavdrag enligt kap. 7 § 26 (nuvarande ABT 06 kap. 5 § 19).

Med ledning av det påföljdssystem som följer av dispositiv rätt slog Högsta domstolen fast att en entreprenörs underlåtenhet att efterkomma sin avhjälpandeskyldighet utgör ett uppsåtligt kontraktsbrott som berättigar beställaren till skadestånd enligt kap. 5 § 14 (nuvarande ABT 06 kap. 5 § 11). Beställarens rätt till ersättning svarar då, som utgångspunkt, mot den beräknade avhjälpandekostnaden. Högsta domstolen kom alltså fram till att beställaren hade rätt till ersättning motsvarande den beräknade avhjälpandekostnaden och definierade denna ersättning som ett skadestånd. 

NJA 2018 s. 653 (”De ingjutna rören”)

Några år efter domen i ”Det andra bolaget” meddelade Högsta domstolen ett slutligt beslut i ett mål där vissa närliggande frågor kom i spel. NJA 2018 s. 653 (”De ingjutna rören”) avsåg en utförd rörentreprenad och precis som i ”Det andra bolaget” var ABT 94 avtalat mellan parterna. Under garantitiden uppstod problem med avloppen och beställaren gjorde gällande att det förelåg fel i entreprenaden som entreprenören var skyldig att avhjälpa. Entreprenören bestred felansvar men medgav avhjälpande under förutsättning att beställaren beredde åtkomst till rörledningarna, som var ingjutna i byggnadernas golv. Beställaren lät därför själv utföra åtkomstarbeten (bila upp golven) och - efter entreprenörens åtgärdande - även nödvändiga återställningsarbeten. Beställaren väckte därefter talan i domstol och begärde ersättning av entreprenören för de åtkomst- och återställandekostnader som uppkommit. 

En av frågorna i målet rörde om beställarens havda kostnader för åtkomst/återställande utgjorde en del av avhjälpandekostnaden enligt ABT 94 kap. 7 § 25 (nuvarande ABT 06 kap. 5 § 17) där entreprenören har fullt kostnadsansvar eller om de utgjorde en skada som var underkastad ansvarsbegränsningen på 15 % av kontraktssumman enligt ABT 94 kap. 5 § 14 (nuvarande ABT 06 kap. 5 § 11). Tingsrätten valde att hänskjuta (”hissa”) denna fråga till Högsta domstolen. Vid sin bedömning kom Högsta domstolen fram till att de åtgärder som beställaren vidtagit hade ett sådant ”nödvändigt och direkt samband” med själva felavhjälpandet att kostnaderna omfattades av entreprenörens avhjälpandeskyldighet. I punkt 49 i skälen uttalade Högsta domstolen vidare att:

”När entreprenören inte själv har vidtagit de avhjälpandeåtgärder som han var skyldig att göra och beställaren därför har åtgärdat felet, så följer beställarens anspråk på kostnadstäckning av kap. 7 § 25 ABT 94 och är inte att se som skada i den mening som avses i kap. 5 § 14 …”

Högsta domstolen kom alltså fram till att beställarens ersättning för avhjälpandekostnader inte är ett skadestånd utan att rätten till ersättning följer direkt av kap. 5 § 17. Med hänvisning till 34 § tredje stycket KöpL konstaterade domstolen även att beställarens rätt till kostnadstäckning är begränsad till försvarliga avhjälpandekostnader. 

I sviterna av beslutet följde en intressant diskussion kring om Högsta domstolens slutsats gällande påföljden var förenlig med bedömningen i ”Det andra bolaget”. Eftersom ”De ingjutna rören” avsåg ersättning för faktiskt havda kostnader för felavhjälpande (och inte beräknade felavhjälpandekostnader) blir en relevant fråga om ersättningen ska klassificeras på olika sätt beroende på om beställaren har haft den faktiska kostnaden eller inte. Ytterligare en fråga som uppkommit är om Högsta domstolen, genom beslutet i ”De ingjutna rören”, har återtagit resonemanget om att ersättning för beräknade felavhjälpandekostnader utgör ett skadestånd. 

NJA 2025 s 436 ("Bostadsrätten i Saltsjö-boo")

I april i år kom ett avgörande från Högsta domstolen som behandlade frågan om ersättning för beräknade avhjälpandekostnader. Målet rörde en nyproducerad bostadsrätt i Saltsjö-Boo som hade upplåtits till en privatperson. I samband med tillträdet upptäckte bostadsrättshavaren ett flertal saker som denne menade utgjorde avvikelser i förhållande till det upplåtelseavtal som hade ingåtts med bostadsrättsföreningen. 

När en bostadsrättslägenhet tillträds för första gången efter upplåtelsen ska föreningen, enligt 7 kap. 1 § bostadsrättslagen (1991:614), tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för sitt avsedda ändamål. Detta gäller om inte parterna har avtalat något annat. I 7 kap. 2 § regleras de påföljder som står till buds om lägenheten vid tillträdet inte är i det skick som bostadsrättshavaren har rätt att kräva enligt 1 §.

Av bestämmelsen framgår att om föreningens styrelse, efter tillsägelse, inte åtgärdar bristen så snart det kan ske har bostadsrättshavaren rätt att avhjälpa bristen på föreningens bekostnad. Om bristen inte kan avhjälpas utan dröjsmål eller om styrelsen, trots tillsägelse, underlåter att vidta åtgärder skyndsamt, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten, dock endast om bristen är av väsentlig betydelse. Enligt samma lagrum har bostadsrättshavaren även rätt till skälig nedsättning av årsavgiften och, om föreningen har agerat vårdslöst, skadestånd.

I det aktuella fallet underlät bostadsrättsföreningen att åtgärda de påtalade bristerna, varpå bostadsrättshavaren krävde ersättning motsvarande den beräknade kostnaden för att själv låta genomföra ett avhjälpande. En av frågorna i Högsta domstolen var vilken påföljd som bostadsrättshavaren kunde göra gällande när inget avhjälpande ännu hade skett av de påstådda avvikelserna.

Vid prövningen tog Högsta domstolen avstamp i 7 kap. 2 § bostadsrättslagen och konstaterade att bestämmelsens ordalydelse pekar mot att bostadsrättshavarens rätt till ersättning förutsätter att ett avhjälpande av bristen först har skett. Domstolen uttalade dock att ett sådant synsätt skulle medföra klara nackdelar för bostadsrättshavaren eftersom denne måste ligga ute med pengar för avhjälpandet och att det, särskilt när det rör sig om en nyproducerad lägenhet, kan röra sig om mycket kostsamma åtgärder. En sådan ordning skulle enligt Högsta domstolen i hög grad minska genomslaget för den i praktiken viktigaste påföljden vid avvikelser från upplåtelseavtalet.

Högsta domstolen ansåg att 7 kap. 2 § är formulerad på ett sådant sätt att bestämmelsen ger utrymme för att en förfördelad kontraktspart inte bara har rätt till ersättning för redan havda avhjälpandekostnader utan även för en försvarlig framtida avhjälpandekostnad. Högsta domstolen uttalade vidare att en sådan tillämpning var i enlighet med en "mera allmän kontraktsrättslig princip" som kommer till uttryck i bland annat 34 § tredje stycket KöpL. Denna princip innebär att en part inte själv behöver bekosta ett avhjälpande utan kan, så länge som motparten fått en rimlig möjlighet att avhjälpa felet, i förväg kräva in ersättning för försvarliga kostnader för avhjälpandeåtgärden.

Sammanfattande kommentar

Dessa tre avgöranden berör en central gränsdragningsfråga som aktualiseras när ersättning ska utgå i samband med ett felavhjälpande, nämligen hur ersättningen ska klassificeras. Bland annat Håstad är av uppfattningen att felavhjälpandeersättning utgör en självständig påföljd[1]. Huruvida beställarens kostnader är faktiska eller beräknade påverkar då inte klassificeringen av ersättningen, men kan däremot kan få betydelse vid bedömningen av om beställaren har lyckats styrka sitt krav.

 I ”Det andra bolaget” fann Högsta domstolen att entreprenörens underlåtenhet att avhjälpa fel utgjorde ett kontraktsbrott som berättigade beställaren till skadestånd motsvarande den beräknade avhjälpandekostnaden. I ”De ingjutna rören” slog Högsta domstolen fast att beställarens kostnader för att avhjälpa fel på entreprenörens bekostnad inte utgjorde ett skadestånd, utan helt enkelt felavhjälpandersättning (dvs. en självständig påföljd). Högsta domstolens motivering i ”Bostadsrätten i Saltsjö-Boo” kan i detta sammanhang uppfattas som ett förtydligande om att samma sak även gäller för beräknade avhjälpandekostnader.

”Bostadsrätten i Saltsjö-Boo” avser i och för sig upplåtelse av en bostadsrätt till en privatperson och det är naturligtvis relevant att ställa sig frågan vilken betydelse avgörandet har för kommersiella entreprenader. I det avseendet bör det dels framhållas att Högsta domstolen i målet uttalar att 34 § tredje stycket KöpL ger uttryck för allmän kontraktsrättslig princip, dels att Högsta domstolen i ett antal avgöranden slagit fast att köplagens bestämmelser kan tjäna som analogikälla vid kommersiella entreprenader. Av Högsta domstolens dom följer att det är en allmän kontraktsrättslig princip att felavhjälpandekostnader, vare sig de är beräknade eller havda, utgör en självständig och i förhållande till skadestånd separat påföljd. Högsta domstolens resonemang bör således också få betydelse för kommersiella entreprenadförhållanden, om än med beaktande av entreprenadrättens särdrag.

Lästa tillsammans ger de tre avgörandena intrycket av att Högsta domstolen gradvis rör sig mot en allt mer enhetlig syn på felavhjälpandersättning som en självständig påföljd med en gemensam kärna i den allmänna kontraktsrätten (även om Högsta domstolen drar paralleller till den inom skadeståndsrätten allmänna skyldigheten att begränsa skadan). Det är exempelvis intressant att Högsta domstolen i domskälen inte utvecklar frågan kring om bostadsrättshavarens krav skulle betecknas som skadestånd eller prisavdrag trots att bostadsrättshavaren, som grund för sitt krav på ersättning, gjorde gällande att det var fråga om skadestånd och samtidigt hänvisade till reglerna om prisavdrag i 38 § KöpL. Som sagt nöjer sig Högsta domstolen istället med en hänvisning till 34 § tredje stycket KöpL, enligt vilket köparen har rätt till försvarliga kostnader för att avhjälpa fel när säljaren inte fullgjort sin avhjälpandeskyldighet. För Högsta domstolen synes det alltså tydligt hur krav på avhjälpande ska kategoriseras och detta oavsett om det är fråga om havda eller beräknade kostnader. Det är samma påföljdsmekanism som aktualiseras. 

Givet frågeställningen ovan blir BKK:s hantering av remissförslagen till de nya standardavtalen AB och ABPU särskilt intressant. I dessa har BKK nämligen i 7 kap. 15 § AB/ABPU föreskrivit att om beställaren har rätt att avhjälpa fel på entreprenörens bekostnad har beställaren rätt att istället få prisavdrag som motsvarar kostnaden för att avhjälpa felet. Detta liknar den reglering som idag finns i konsumenttjänstlagen (se 22 §). Det är intressant att BKK valt att definiera ersättningen som ett prisavdrag, vilket är en annan sak jämfört med den med Högsta domstolens synsätt självständiga påföljden avhjälpandeersättning. Det återstår att se om slutversionerna av AB/ABPU harmoniserar med Högsta domstolens principiella linje i ovan angivna rättsfall eller om entreprenadrätten framöver, i det här avseendet, kommer att innehålla ett särdrag jämfört med andra områden inom kontraktsrätten.

[1] Se bl.a. Håstad, JT 2019/20 s. 45 ff.