HD: Hyresgästen bär utredningsrisken vid krav på sänkt lokalhyra

Vem ansvarar för att ta fram underlaget om marknadshyran när en lokalhyresgäst säger upp hyresavtalet i syfte att få hyran sänkt? I ett avgörande den 5 november 2026, mål T 3710-25, placerar en oenig Högsta domstol utredningsrisken på hyresgästen, när hyresvärden kräver att den avtalade hyra ska bestå. Avgörandet får direkt betydelse för hur parter bör agera inför medling i hyresnämnden.

Bakgrund – utredningsrisken för marknadshyran

Lokalhyresgästers indirekta besittningsskydd kan ge rätt till ersättning om hyresförhållandet upphör därför att hyresvärden kräver en hyra som överstiger marknadshyran. Marknadshyran ska i första hand bestämmas genom jämförelser med hyror för liknande lokaler på orten.

Hyreslagen reglerar inte vem som bär utredningsrisken för att den hyra som krävs överstiger, alternativt inte överstiger, marknadshyran. I praxis och doktrin har det ofta antagits att hyresvärden bär bevisbördan för att den krävda hyran är skälig och inte överstiger marknadshyran, även när hyresgästen sagt upp avtalet för villkorsändring.

HD:s avgörande

I förevarande fall sade hyresgästen upp lokalhyresavtalet för villkorsändring och begärde sänkt hyra. Hyresvärdarna krävde hyra enligt befintliga villkor. Parterna kom inte överens och hyresförhållandet upphörde. Hyresgästen begärde därefter ersättning med hänvisning till att hyresvärdarnas hyreskrav översteg marknadshyran. 

Såväl tingsrätten som hovrätten ogillade ersättningskravet. Frågan i Högsta domstolen var vem som bar bevisbördan för att den av hyresvärden krävda hyra översteg marknadshyran.

Högsta domstolen framhåller i avgörandet att prövningen avser vilken part som ska bära risken för att underlaget om hyror för jämförbara lokaler är otillräckligt. Det handlar således inte om att bevisa en viss marknadshyra, utan om vem som ansvarar för att lägga fram tillräcklig utredning för domstolens bedömning.

Högsta domstolen beaktade hyreslagens karaktär av skyddslagstiftning till förmån för hyresgäster, liksom att hyresvärdar typiskt sätt har bättre möjligheter att få fram jämförelsematerial. Mot detta vägde majoriteten att en hyresgäst skulle kunna nå framgång i ersättningstvister enbart genom att påstå att den avtalade hyran är oskälig, utan att själv behöva presentera någon utredning. De hänvisade även till att lagstiftningsåtgärder vidtagits i syfte att utjämna balansen mellan parterna sedan bestämmelserna om indirekt besittningsskydd infördes.

Vid en sammantagen bedömning ansåg Högsta domstolen att den part som kräver en förändring av den tidigare avtalade hyra, ska bära utredningsrisken. Eftersom hyresgästen begärde sänkt hyra medan hyresvärdarna krävde oförändrad hyra, fick därför hyresgästen bära utredningsrisken. Hovrättens domslut stod därmed fast.

Två justitieråd var skiljaktiga och ansåg att utredningsrisken som utgångspunkt bör ligga på hyresvärden, oavsett vem som begärt villkorsändringen. De betonade bland annat hyresvärdars typiskt bättre förutsättningar att få fram underlag, hyreslagstiftningens skyddskaraktär till förmån för hyresgäster, samt intresset av en enhetlighet i dessa processer. 

Viktigt med tidigt arbete

Vår bedömning är att avgörandet gör hyresgästers förberedelser inför en uppsägning för hyressänkning än viktigare. Hyresgästen kan inte utgå från att hyresvärden måste försvara den befintliga hyran med egen marknadsutredning. Hyresgästen måste nu vara beredd att själv ta fram ett tillräckligt jämförelsematerial redan inför medlingen, om uppsägningen sker för villkorsändring med krav på sänkt hyra.

Ett marknadshyresyttrande från hyresnämnden har stor betydelse eftersom det har presumtionsverkan i en senare ersättningstvist. Enligt hyreslagen kan presumtionen brytas endast om det är uppenbart att marknadshyran är påtagligt högre eller lägre än den som hyresnämnden angett. När ett sådant yttrande finns behövs således normalt ingen ytterligare partsutredning i en ersättningstvist, men den som vill frångå yttrandet måste prestera utredning som bryter presumtionen. 

I det aktuella målet hade hyresgästen begärt att hyresnämnden skulle yttra sig om marknadshyran, men återkallade sedan begäran. Något yttrande lämnades därför inte, vilket illustrerar risken med att stå utan ett yttrande i en efterföljande ersättningstvist.

Avgörandet understryker därmed vikten av att båda parter säkrar och presenterar relevant jämförelsematerial redan under medlingen. Om hyresnämnden har lämnat ett yttrande om marknadshyran får utredning som inte lagts fram under medlingen beaktas i en senare ersättningstvist endast om det finns synnerliga skäl. Detta gör tidiga och väl underbyggda förberedelser särskilt viktiga för den part som bär utredningsrisken.