Måste hyresgästen betala hyra under Corona-krisen?

Artikel av advokat Johan Gadd och biträdande jurist Jonas Sabel, först publicerad i Citymark.Today

Vi får just nu många frågor från klienter om vad som gäller inom hyresrätten i corona-tider, främst handlar det om ifall hyresgästen måste betala hyra som vanligt eller om det finns någon laglig möjlighet att inte behöva betala hyra eller få den reducerad. 

Till att börja med vill vi vara tydliga med att situationen med covid-19 framkallar stor osäkerhet i samhället på många plan, även inom juridiken, då vi i nutid inte sett ett virusutbrott av denna paritet tidigare.

Förutsättningar för hyresnedsättning enligt hyreslagen

För att en hyresgäst ska ha rätt till nedsättning av hyran krävs att det föreligger en brist i lokalen som leder till ett hinder eller men i hyresgästens nyttjanderätt. Lokalen ska vara i ett sådant skick så att den kan nyttjas för det avsedda ändamålet. Hinder eller men i nyttjanderätten kan föreligga redan vid en inskränkning i möjligheten att nyttja lokalen på det sätt som framgår av hyresavtalet eller om verksamheten försvåras.

Om lagar, förordningar eller myndighetsföreskrifter införs till följd av covid-19 som medför begränsningar i lokalens nyttjande för avsett ändamål är det inte uteslutet att det kan innebära en rätt för hyresgästen till hyresnedsättning. Om det uppstår hinder eller men i nyttjanderätten till en lokal utan hyresgästens vållande har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid som lokalen är i bristfälligt skick.

Force majeure i hyresförhållanden

Huvudregeln i svensk rätt är att ingångna avtal ska hållas och det kan enbart i undantagsfall bli aktuellt att befria en avtalspart från att prestera enligt ett ingånget avtal. I ett hyresförhållande är hyresvärdens huvudsakliga förpliktelse att tillhandahålla lägenheten i ett visst skick och hyresgästens huvudsakliga förpliktelse är att betala hyran.

Det står dock parterna fritt att avtala om när det kan bli aktuellt med att befria en avtalspart från någon av sina skyldigheter. Vanligen kan så ske när det inträffar en omständighet som är utanför partens kontroll, det inte vid avtalets ingående var möjligt att förutse denna omständighet och omständigheten inte kan övervinnas av parten utan orimliga åtgärder, så kallad force majeure.

Parterna kan direkt i bestämmelsen om force majeure ange vilka situationer som ska anses utgöra sådana extraordinära händelser, vanligen anges krig, upplopp, brand, naturkatastrofer och strejk. Det förekommer också i avtal att parterna anger till exempel epidemier som en situation som utgör en extraordinär händelse som kan medföra force majeure, det är dock mindre vanligt. Vad som ska anses vara force majeure i det specifika avtalsförhållandet är till stor del beroende av vad parterna har avtalat och hur det aktuella avtalet är formulerat.

Precis som nämnts ovan räcker det inte med att det föreligger en extraordinär händelse för att en part ska befrias från att prestera enligt avtalet. Det måste föreligga hinder eller krävas orimliga åtgärder för att genomföra den specifika prestationen. Force majeure-bestämmelser måste även tolkas i ljuset av hyreslagens tvingande bestämmelser. Fastighetsägarna har i sin standardblankett (12B.3) en force majeure-klausul i hyresavtal, den är dock skriven enbart till hyresvärdens förmån och avser vanligen tillhandahållande av lokalen inom viss tid. Hyresavtal saknar ofta force majeure-klausuler till förmån för hyresgästen, även om sådana förekommer.

Det finns inte någon bestämmelse i hyreslagen som reglerar force majeure. För det fall avtalet saknar reglering om force majeure är det tveksamt om köprättens regler om kontrollansvar kan tillämpas analogt. Högsta domstolen verkar dock i NJA 2019 s. 445 ha öppnat upp något för att till viss del tolka hyresrätten i ljuset av obligationsrättsliga principer, vilka bland annat kommer till uttryck i köplagen.

Med tanke på att hyresgästens skyldighet är att betala hyran skulle det möjligen vara force majeure om de allmänna betalningssystemen ligger nere under längre tid.

Jämkning med användning av 36 § avtalslagen

Oskäliga avtalsvillkor kan bli föremål för jämkning enligt 36 § avtalslagen. Ett villkor i avtalet kan bli oskäligt med anledning av senare inträffade förhållanden. För att 36 § avtalslagen ska vara tillämplig och ett avtalsvillkor jämkas krävs att det är fråga om en extraordinär omständighet.

För att bedöma om grund för jämkning föreligger kan bland annat ses till styrkeförhållandena parterna emellan, avtalets löptid, förutsebarheten av den senare inträffade omständigheten, möjligheterna att försäkra sig mot omständighetens effekter, möjligheten att begränsa skadeverkningarna av omständigheten, hur betungande en fullgörelse enligt avtalet skulle vara ställt mot motpartens intresse att få avtalsenlig prestation och vad som är en rimlig riskfördelning mellan parterna för att utjämna en kraftig obalans som uppkommit mellan parterna. Vid den bedömning som ska göras vid tillämpning av 36 § avtalslagen måste flertalet faktorer vägas in och i slutänden handlar det om en helhetsbedömning av den aktuella situationen. Speciellt får ses till det specifika avtalsvillkoret är oskäligt och hur en eventuell jämkning skulle slå mot motparten.

Det är viktigt att notera att 36 § avtalslagen mycket sällan tillämpas i kommersiella avtal och att extraordinära omständigheter krävs. Bestämmelsen kan dock eventuellt åberopas när nya omständigheter har uppstått efter det att parterna ingått avtalet.

Möjligheterna att göra gällande krav på reducering av hyran på grund av covid-19 kommer att variera beroende på utformningen av det enskilda hyresavtalets bestämmelser och vilka omständigheter som ligger till grund för kravet. Självklart står det dock alltid parterna fritt under den rådande situationen att ingå en särskild överenskommelse för att underlätta för hyresgästen att kunna erlägga hyra. Det kan också nämnas att branschorganisationen Fastighetsägarna på sin hemsida har rekommendationer om hur fastighetsägare kan stötta lokalhyresgäster. Det är många som drabbas i spåren av covid-19 och vi får helt enkelt hoppas att branschen håller ut och tillsammans kan ta sig igenom denna kris.

Av: Advokat Johan Gadd och biträdande jurist Jonas Sabel, AG Advokat