Lantmäteriets utredning om införande av stämpelskatt vid förvärv av fast egendom genom fastighetsbildningsåtgärder

Frågan om en generell stämpelskatteplikt på förvärv av fast egendom genom fastighetsbildningsåtgärder har varit aktuellt tidigare, senast i den så kallade paketeringsutredningen. I och med den rapport som Lantmäteriet presenterade den 31 mars 2022 om stämpelskatt vid förvärv av fast egendom genom fastighetsbildningsåtgärder är frågan återigen aktuell. Partner Johan Gadd och biträdande juristen Sara Öhrlund skriver om detta i denna artikel.

I rapporten presenterar Lantmäteriet sin utredning och lämnar ett lagförslag om generell stämpelskatteplikt vid förvärv av fast egendom. Förslaget väntas leda till en inkomstökning för staten om cirka 0,3 till 1,0 miljarder kronor årligen, samt motsvarande kostnadsökning för fastighetsbolagen om ca 150–500 miljoner kronor i stämpelskatt och därutöver ökade transaktionskostnader. Syftet med lagförslaget är att motverka att förvärvare av fastighet i samband med fastighetsbildning kan undgå att betala stämpelskatt. Bakgrunden till nuvarande reglering, där bieffekten är att förvärvet inte beskattas, är att underlätta en ändamålsenlig användning av fast egendom (dvs. att det skapas lämpliga fastigheter).

Stämpelskatt utgår enligt nu gällande rätt vid förvärv av fast egendom genom bland annat köp eller byte. Storleken på stämpelskatten baseras på det högsta av köpeskillingen vid förvärvet och fastighetens taxeringsvärde för året närmast före det år då ansökan om lagfart beviljas. För de flesta juridiska personer, däribland aktiebolag, är skattesatsen 4,25 procent. För bostadsrättsföreningar och privatpersoner är skattesatsen 1,5 procent.

Det finns idag tre olika sätt varigenom fast egendom kan förvärvas i samband med fastighetsbildningsåtgärder utan att stämpelskatt aktualiseras. Detta till följd av att någon ansökan om ny lagfart inte sker. Nedan redovisas översiktligt nuvarande reglering, samt de ändringsförslag som Lantmäteriet presenterat.

Jordabalksförvärv (köp, gåva) i kombination med fastighetsbildning: Idag utgår inte stämpelskatt om fast egendom förvärvas genom köp eller byte och därefter sammanförs med en annan fastighet som förvärvaren redan har lagfart på.

Förslaget är att skattskyldighet ska inträda när uppgift om fastighetsbildning registreras. Köp- eller byteshandlingar som lantmäterimyndigheten tar emot lämnas över till inskrivningsmyndigheten som beskattar förvärvet på samma sätt som om det skett en ansökan om lagfart.

Förvärv genom fastighetsreglering: Fast egendom överförs från en eller flera fastigheter till en eller flera andra fastigheter. Om den överlåtande och den övertagande fastigheten ägs av olika personer sker ett förvärv som idag inte är skattepliktigt.

Förslaget är att stämpelskatten ska beräknas enligt en schabloniserad hantering innebärande att skatten ska baseras på den marknadsvärdeminskning som sker på den avstående fastigheten till följd av förvärvet. I syfte att begränsa beskattningens hämmande effekt på ändamålsenliga fastighetsregleringar föreslås även en generell skattereduktion. För privatpersoner innebär detta att beskattning endast ska ske till den del värdet överstiger 1 000 000 kronor. Är förvärvaren en juridisk person ska värdet beskattas till den del det överstiger 350 000 kronor. Vid denna typ av förvärv genereras i många fall inte några underlag som kan användas för beskattningen på motsvarande sätt som vid ett jordabalksförvärv. Lantmäteriet lyfter frågan om hur informationen ska samlas in men något konkret förslag om hur detta ska gå till lämnas inte. Frågan bör enligt Lantmäteriet istället utredas i särskild ordning.

Förvärv genom klyvning: En samägd fastighet kan delas upp i flera lotter. Klyvningslotterna kan bilda egna fastigheter eller ingå i andra fastighetsbildningsåtgärder. Klyvning kan även innebära att en delägare får större andel av fastigheten i en klyvningslott än vad denne hade i ursprungsfastigheten. När en delägare genom klyvning utökar sin ägarandel uppstår ett förvärv som enligt nuvarande regelverk inte är stämpelskattepliktigt.

Förslaget är att förvärv av fast egendom som sker genom klyvning ska bli stämpelskattepliktiga och att marknadsvärdet av den andel av klyvningslotten som har förvärvats ska ligga till grund för värdet som skatten ska beräknas på. Samma typ av skattereduktion som föreslås för fastighetsregleringsförvärv föreslås även gälla för klyvningsförvärv. På samma sätt som för fastighetsregleringsförvärv identifierar Lantmäteriet ett behov av en särskild utredning för att fastställa hur förfarandet för att ta ut skatten ska se ut.

Utredningen från Lantmäteriet innehåller inga förslag på när nya regler skulle kunna träda i kraft. Lantmäteriet bedömer att berörda myndigheter behöver ett år för att förbereda sin personal och ta fram tekniska system. Vidare noteras att det kommer finnas ett behov av övergångsbestämmelser och därvid föreslår Lantmäteriet att nuvarande bestämmelser ska tillämpas på förvärv där ansökan om fastighetsbildning lämnats in innan ikraftträdandet.

Det noteras i rapporten att större fastighetsbolag med hög transaktionstakt, som agerar på en marknad med stark värdeutveckling, naturligen kommer att påverkas mest av lagförslaget. Vidare diskuteras konsekvensen att utvidgad stämpelskatt kan komma att kapitaliseras i köpeskillingen, dvs. att priset blir lägre, med risk för att det i sin tur leder till att det blir mindre attraktivt att investera i fastigheter. Lantmäteriet bedömer dock att effekterna kommer att vara relativt små för fastighetsbolagen som bransch.

Rapporten ger ingen tidsram för när de föreslagna ändringarna kan komma att införas och det betonas att lagförslagen kräver vidare utredning. Oaktat den osäkra tidsaspekten, får det dock bedömas som sannolikt att nya skatteregler kommer att införas för fastighetsbildningsåtgärder eftersom frågan återigen är föremål för utredning. Om och i så fall när en sådan regelförändring blir aktuell, kommer de betydande kostnadsökningarna för fastighetsägare att få avhållande verkan för genomförande av de fastighetsbildningsåtgärder som i och med regelförändringen blir stämpelskattepliktiga.