Kraftig ökning av index till följd av accelererande inflation

Aldrig tidigare har frågan om index varit så het som nu. Med hänsyn till att index följer inflationen blir hyreshöjningarna mer påtagliga i en tid med accelererande inflation. Det vanligaste sättet att i Sverige mäta inflation är genom förändringen av konsumentprisindex (KPI). I oktober 2022 var KPI 10,9 procent, vilket för de flesta lokalhyror resulterade i en ökning om 10,9 procent i januari 2023. Detta är den största ökningen av lokalhyror på 30 år, då en ökning i praktiken har legat på 0,8 – 2,8 procent de senaste tio åren.

I denna artikel redogör vi för innebörden av en indexklausul, när en sådan får användas samt den pågående debatten med anledning av årets kraftiga ökning av index.

Vad är en indexklausul?

Lokalhyresavtal löper ofta under flera år utan möjlighet att omförhandla villkoren. Det är därför vanligt förekommande att parterna avtalar om ett indextillägg till bashyran för att värdesäkra hyran och fördela risken för inflationsvägningar mellan parterna. En indexklausul fungerar alltså som en skyddsmekanism från effekterna av inflation eller andra ekonomiska faktorer som kan påverka värdet på ett hyresavtal över tid.

Det är vanligt förekommande att parterna använder sig av Fastighetsägarnas standardformulär för indexklausul (nr 6E) i hyresavtalet. Denna klausul har funnits sedan år 1999 och är gemensamt framtagen av Svensk Handel, Fastighetsägarna, Visita och Sabo. Enligt standardformuläret ska ett hyrestillägg utgå på hyran som sedan blir en andel av bashyran som uttrycks i en procentsats. Procentsatsen framräknas utifrån skillnaden mellan KPI för oktober månad det år som anges i klausulen och KPI för oktober månad nästkommande år. Hyran justeras därefter den 1 januari varje år då det är klarlagt vad KPI året dessförinnan landande på. Förutsatt att parterna inte avtalat om en minimiuppräkning av hyran innebär indexregleringen att tillägget både kan öka och minska den aktuella hyran. Enligt standardformuläret får hyran dock aldrig understiga den i hyresavtalet angivna hyran. Tanken är att indexklausulen ska fördela risken mellan parterna och därmed minska behovet av omförhandlingar.

När är det tillåtet att använda en indexklausul?

Enligt huvudregeln i hyreslagen (12 kap. jordabalken) ska hyran vara till beloppet bestämd. Detta utgör således ett principiellt förbud mot rörlig hyra. I syfte att uppmuntra att lokalhyresavtal träffas på längre tid finns det dock utrymme att bestämma hyran enligt en annan beräkningsgrund, genom en så kallad indexklausul. En förutsättning för att använda en indexklausul är att hyresavtalet har träffats för bestämd tid och att hyrestiden löper under minst tre år. Om inte nämnda förutsättningar är uppfyllda är det i stället vanligt förekommande att parterna avtalat om en fast årlig höjning av hyran.

Debatten om indexökningen

För de hyresgäster som använder sig av Fastighetsägarnas indexklausul har januari 2023 inneburit en höjning av hyran med 10,9 procent. Indexökningen kom som en chock för många hyresgäster, vilket har resulterat i en livlig debatt och flertalet fastighetsägare har fått förfrågningar av hyresgäster om att jämka årets indexökning. Vi har i media kunnat följa hur flera hyresgäster beklagat sig över den kraftiga ökningen och uttryckt sin oro för bolagets livskraft. Vissa har till och med angett att de är beredda att begära en rättslig prövning om fastighetsägaren inte accepterar en jämkning av indexhöjningen. Som argument menar hyresgästerna att statliga utredningar avseende hyreslagstiftningen ger stöd för att en klausul baserad på KPI kan föranleda oskäliga verkningar, varför det kan finnas skäl för jämkning vid extrema fall. Några större kedjor har även valt att säga upp alla sina hyresavtal till omförhandling vid hyrestidens utgång. Kravet som kedjorna framställer är att hyresnivåerna ska minskas med årets indexökning om 10,9 procent.

Det är dock viktigt att komma ihåg att parternas hyresavtal har framförhandlats mellan två, i regel jämlika, näringsidkare. Vidare innehåller hyreslagen redan ett regelsystem för riskfördelning mellan parterna. I avsaknad av obalans mellan parterna får utrymmet för jämkning därmed anses vara synnerligen begränsat. Utgångspunkten är därför att vad parterna avtalat i hyresavtalet är det som gäller.

Nästa års indexuppräkning förväntas hamna på cirka 8 procent, vilket inte lär innebära att tonläget i diskussionerna kring index går ner. Det är svårt att sia vad framtiden kommer utvisa och om det vid en rättslig prövning kommer utfalla i en jämkning av indexökningar. Vad som däremot är viktigt att ha i åtanke är att en indexklausul följer inflationen och att hyran kan såväl höjas som sänkas.

Båda parter behöver vara införstådda med en indexklausuls följdeffekter och hyresgäster måste således ta hyreshöjningar i beaktande i framtida kassaflöde. Om inflationen på sikt sjunker innebär det å andra sidan att hyror baserade på KPI kan sänkas, vilket ger utfall mot fastighetsägare eftersom värdet på hyresavtalet och därmed fastigheten minskar.

Vi på AG Advokat fortsätter noggrant följa utvecklingen och debatten avseende index samt huruvida en rättslig prövning på sikt kan komma bli aktuell.

Denna artikel innehåller endast allmän information som lämnas i informationssyfte. Vår rekommendation är att ni söker juridiskt biträde i de frågor som behandlas i denna artikel. Ni är välkomna att kontakta oss på AG Advokat vid frågor och rådgivning genom att fylla i formuläret nedan.