FV-Expert: Att vara passiv i ett avtal kan bli dyrt – så bör du agera

I samarbete med Fastighetsvärlden, läs artikeln här.

Kan en hyresvärd som missat att höja hyran enligt en indexklausul förlora rätten att i efterhand kräva in hyran? Kan en beställare som inte reagerat mot att entreprenören inte följer avtalets formalia ändå behöva betala för ÄTA-arbeten? Svaret är ja på båda frågorna. Listan är dessutom lång över situationer där en part kan förlora rättigheter i ett avtal genom att vara passiv. Den faktiska effekten av passivitet – eller eftergift som det ibland kallas – är oftast att det ekonomiska utfallet av avtalet blir sämre.

Senast Högsta domstolen prövade en passivitetsfråga var i ”Leksaksaffären i Vimmerby” (NJA 2018 s. 171). Hyresavtalet föreskrev omsättningshyra, men hyresvärden hade inte krävt det på nio år och hyresgästen hade inte lämnat omsättningsuppgifter. Hyresvärden hade av förbiseende inte registrerat omsättningshyra i sitt system och var omedveten om den felaktiga debiteringen. Trots det ansåg Högsta domstolen att rätten att kräva hyran för tidigare år gått förlorad. Hyresvärden fick dock behålla rätten att kräva omsättningshyra framåt i tiden.

Frågan är återigen aktuell. Högsta domstolen prövar för närvarande om en hyresgäst har förlorat rätten att få ersättning för en skada som hyresvärden i och för är ansvarig för, på grund av att hyresgästen varit passiv och därför framställt anspråket sent.

De ekonomiska och praktiska konsekvenserna av passivitet kan bli stora, eftersom man riskerar att förlora möjligheten att framställa anspråk eller tvingas acceptera något annat än det ursprungligen avtalade. Motparten har ofta allt att vinna på detta, så det gäller att alltid vara aktiv. Det kan kännas provocerande att passivitet kan sätta vissa avtalsvillkor ur spel, men enligt svensk rätt, och även i de flesta andra länder, kan passivitet få rättsliga följder.

Vad kan man då göra för att undvika att förlora en eller flera rättigheter i ett avtal? (i) I möjligaste mån ska man tillse att avtalet tillämpas korrekt både enligt dess innehåll och tillämpliga lagregler, (ii) vara noga med att tillämpa ersättningsvillkoren korrekt, (iii) håll alltid tidsfrister oavsett om avtalet löper under kort eller lång tid, (iv) om tvist uppstår, reklamera och framställ anspråk omedelbart. Slutligen, se till att utforma avtalen noggrant för att minska risken för negativa effekter av passivitet.