Corona och force majeure vid hyra

Artikel skriven av advokaten Johan Lindberg, först publicerad i Fastighetsvärlden.

För aktörer inom fastighets- och byggbranschen uppstår frågor om hur Corona (sjukdomen Covid-19) påverkar projekt och partsrelationer. Vi har att beakta både riktlinjer/krav från myndigheter och frivilliga försiktighetsåtgärder.

En diskussion är om Corona kan betraktas som s.k. force majeure, dvs en befrielse­­grund från att fullgöra avtalad prestation, utan ersättningsskyldighet. Inom köprätten talar man om kontrollansvar – befrielse från prestation vid hinder som ligger utanför parts kontroll och som inte skäligen hade kunnat förutses och/eller undvikas. I avtal exempli­fieras ofta dessa om­ständigheter genom uppräkning. Ibland förekommer epidemi/pandemi som sådan omständighet. Detta skulle möjligen också kunna vara befriande omständighet enligt allmänna rättsprinciper, utan att det anges särskilt i avtalet.

Fastighetsägarna har en bestämmelse i standardblanketten (12B.3) som anger att hyresvärden är fri från att fullgöra sin del av kontraktet (typiskt sett att tillhandahålla lokalen) och skadeståndsskyldighet om hyresvärdens åtaganden inte alls eller endast till onormalt hög kostnad kan fullgöras, med angivande av särskilda omständigheter inklusive ingrepp av offentlig myndighet, som hyresvärden inte råder över och inte heller kunnat förutse. Bestämmelsen, som är ensidig för hyresvärden, anger inte epidemi/pandemi som uttrycklig befrielsegrund.

Oavsett om epidemi/pandemi ska anses omfattas av force majeure, bestäms ramarna för avtals­friheten av tvingande bestämmelser om rätt till skade­stånd m.m. enligt hyreslagen (12 kap. jordabalken). En fråga blir bl.a. hur länge hindret består.

Att en force majeure-klausul i hyresförhållanden ofta är ensidig till förmån för hyresvärden är inte så konstigt. Principen, som tar sikte på en lättnad i fullgörelse av parts prestation, utgår från att aktuell omständighet påverkar möjligheten att fullgöra prestationen. Såsom vid annan naturaprestation bör det vara möjligt att kunna fastställa ett orsaks­samband mellan hinder och utebliven prestation.

Hyresgästens huvudförpliktelse är dock en ren penningprestation, att betala hyran. I dagens värld bör det vara svårt att åberopa omständigheter som inte direkt slår mot det allmänna betalnings­systemet som skäl för att inte betala en förfallen skuld. Det hyresgäster kommer att åberopa är möjligen istället att den under­liggande intjänings­förmågan påverkas vid bristande försäljning på grund av Corona-pandemin.

Möjligheterna att åberopa force majeure i hyresförhållanden på grund av Corona kommer där­för variera beroende på det enskilda hyresavtalets bestämmelser och vilken av parterna som påstår hinder.

TEXT JOHAN LINDBERG, PARTNER AG Advokat