Behöver man bry sig om ”Bergrumsdomen”?

Ja! Högsta domstolens dom – Bergrumsgaraget – från den 22 maj 2025 i mål T 1347-24 är av generellt intresse även om det faktum att domen rör just ett bergrum kan ge intryck av att så inte är fallet. Det är inte så många som ställs inför fenomenet hyra av bergrum.

Domen är för det första av intresse därför att den ger ledning för vad som kan utgöra ett hyresobjekt enligt JB 12 kap. För det andra därför att den tydligt illustrerar att bedömningen av vad som utgör hyra är objektiv, vad parterna tänkt är i det stora hela ointressant.

Angående första temat kan noteras att upplåtelsen avsåg ett parkeringsgarage beläget i ett bergrum. Garaget var – trots att det låg i ett bergum – sedvanligt utformat med tre våningsplan av betong vilka nåddes med anlagda körbanor. I garaget fanns ventilation, elinstallationer och dagvattenbrunnar. Detta ansågs alltså utgöra ett hus i JB 12 kap:s bemärkelse. Av generellt intresse är att HD klargör att begreppet hus ska ges ett vidsträckt tillämpningsområde. Utgångspunkt för om något ska utgöra ett hus är konstruktionens utformning och funktion. Att konstruktionen råkar finnas i ett bergrum är därför egentligen egalt.

Vad gäller det andra temat ska noteras att parterna hade benämnt avtalet ”Nyttjanderättsavtal om tillfälligt försäljningsställe”. I avtalet benämndes den upplåtna ytan som försäljningsställe, arrendestället, ytan och utrymmet. Vidare hade parterna ingått en överenskommelse om avstående av besittningsskydd. Som väntat klargör HD att det saknar betydelse hur parterna har betecknat avtalet. I stället avgör avtalets materiella innebörd och det avtalade användningsändamålet. Således var det heller inte relevant att parterna i avtalet använt termerna arrende eller att det fanns ett besittningsskyddsavstående. I sammanhanget ska nämnas att hyres- eller arrendenämnds godkännande av ett avstående inte styr om ett avtal utgör hyra eller arrende

Bra att ha från Bergrumsgaragesdomen är sammanfattningsvis:

• Begreppet hus ska tolkas vidsträckt. En byggnadsteknisk konstruktion som till utformning och funktion har stora likheter med ett hus kvalificerar sig som ett hyresobjekt.
• Parternas rubricering av ett avtal och terminologin i avtalet saknar betydelse för om avtalet utgör ett hyresavtal eller ett arrendeavtal. Det kom inte som en överraskning, men det är bra att det sätts på pränt av HD.