Nyhetsrum

Ändring av avtalat pris enligt AB och ABT

Det senaste året har priserna på vissa byggmaterial ökat markant. De ökade kostnaderna har inneburit en utmaning för många av byggbranschens aktörer. Påverkan har varit särskilt stor för projekt som utförs till fast pris utan indexreglering. Entreprenörer har i många fall inte kunnat förutse prisutvecklingen vid kontraktets ingående men har därefter drabbats av kraftigt höjda utgifter, något som kan göra det svårt att få projekt och verksamheter att gå ihop. Från beställarens synvinkel har det varit svårt att veta när och hur en reglering ska göras av entreprenörens krav på justering av ett fast pris.

I AB 04 och ABT 06 kap. 6 § 3 finns en reglering som kan bli tillämplig i en sådan situation. Av bestämmelsen framgår att avtalat pris kan ändras i följande fall

1) Kostnadsändring på grund av myndighets åtgärd eller på grund av krig eller annat krigsförhållande med liknande effekt och som avser förnödenhet eller tjänst som är nödvändig för entreprenaden, eller

2) kostnadsändring som beror på onormala prisförändringar avseende material som ingår i entreprenaden.

Utöver att någon av de omständigheter som beskrivs i p. 1-2 ovan ska föreligga så måste även kostnadsändringen ha varit oförutsebar vid tidpunkten för avtalets ingående. Det får alltså inte vara fråga om en för entreprenören beräknad risk där sannolikheten för ett visst utfall kunnat beräknas och åsättas ett pris på förhand. Det är entreprenören som har bevisbördan för att de prisökningar som skett inte gick att förutse.

Dessutom måste kostnadsändringen väsentligt ha påverkat hela kostnaden för entreprenaden. Denna bedömning ska ske utifrån den avtalade kontraktssumman i sin helhet och inte bara den eller de delar som berörs av de oförutsebara omständigheterna. En stor kostnadsökning avseende visst material innebär alltså inte automatiskt en rätt till ändring av avtalat pris om kostnadsökningen i sig endast utgör en liten del av den totala entreprenadkostnaden. När det gäller frågan om hur stor kostnadspåverkan som krävs för att den ska anses vara väsentlig så blir detta en bedömning som får göras i det enskilda fallet. Vid denna bedömning ska även entreprenörens kalkyl för prisförändringar, entreprenörens generella prispåslag och entreprenörens kalkylerade projektvinst tas i beaktande. Även vid denna bedömning är det entreprenören som har bevisbördan för att kostnaden för hela entreprenaden påverkats väsentligt.

Om samtliga rekvisit i bestämmelsen är uppfyllda kan det alltså vara möjligt att justera avtalat pris i en pågående entreprenaden. Bestämmelsen ger ingen vägledning i frågan om vilken beloppsmässig prisändring som ska göras utan föreskriver endast att avtalat pris ska ändras med hänsyn till kostnadsändringarna. Detta innebär i praktiken att entreprenören har rätt till ett ”skäligt belopp”, där utgångspunkten för bedömningen bör vara kostnadsändringens storlek.

Avslutningsvis ska nämnas att även om ändring av avtalat pris är möjligt enligt AB 04 och ABT 06 så är det inte klarlagt i praxis hur bestämmelsen ska tillämpas. Det finns inte något entydigt svar på vad som är en onormal prisförändring, när den varit oförutsebar och vart gränsen går för att en kostnadsökning väsentligt påverkar hela entreprenaden samt om entreprenören i detalj måste visa på kostnadsökningen eller om det kan göras genom schabloner och relevanta index. Detta blir en förhandlingsfråga mellan parterna och slutligt upp till en domstol att avgöra. En förebyggande åtgärd för att hantera eventuella kostnadshöjningar kan vara att införa indexreglering av ett fast pris alternativt kan parterna själva avtala om en alternativ rätt till prisjustering i avtalet. Genom en sådan reglering kan parterna själva styra över under vilka förutsättningar en prisjustering kan påkallas och hur en sådan beräkning ska göras.

FV-Expert:Vad kostar det att säga upp en lokalhyresgäst?

Du som fastighetsägare behöver ha godtagbara skäl för att säga upp en hyresgäst. Föreligger inte sådana skäl kan det bli mycket kostsamt att bli av med en hyresgäst. I denna artikel redogör vi för vad som utgör godtagbara skäl, hyresvärdens skadeståndsskyldighet vid obefogad uppsägning och hur ett sådant belopp fastställs.

Högsta domstolen meddelar inte prövningstillstånd i mål med samlat störningskrav

I en pågående tvist i Attunda tingsrätt mellan NCC och Upplands-Bro kommun har NCC framställt ett så kallat samlat störningskrav. Tingsrätten avslog ett av kommunen framställt yrkande om avvisning av NCC:s talan. Hovrätten meddelade inte prövningstillstånd. Även Högsta domstolen har nu beslutat att inte ge prövningstillstånd. Kan detta vara slutet på diskussionen om tillåtligheten av samlade störningskrav?