Nyhetsrum

Ändring av avtalat pris enligt AB och ABT

Det senaste året har priserna på vissa byggmaterial ökat markant. De ökade kostnaderna har inneburit en utmaning för många av byggbranschens aktörer. Påverkan har varit särskilt stor för projekt som utförs till fast pris utan indexreglering. Entreprenörer har i många fall inte kunnat förutse prisutvecklingen vid kontraktets ingående men har därefter drabbats av kraftigt höjda utgifter, något som kan göra det svårt att få projekt och verksamheter att gå ihop. Från beställarens synvinkel har det varit svårt att veta när och hur en reglering ska göras av entreprenörens krav på justering av ett fast pris.

I AB 04 och ABT 06 kap. 6 § 3 finns en reglering som kan bli tillämplig i en sådan situation. Av bestämmelsen framgår att avtalat pris kan ändras i följande fall

1) Kostnadsändring på grund av myndighets åtgärd eller på grund av krig eller annat krigsförhållande med liknande effekt och som avser förnödenhet eller tjänst som är nödvändig för entreprenaden, eller

2) kostnadsändring som beror på onormala prisförändringar avseende material som ingår i entreprenaden.

Utöver att någon av de omständigheter som beskrivs i p. 1-2 ovan ska föreligga så måste även kostnadsändringen ha varit oförutsebar vid tidpunkten för avtalets ingående. Det får alltså inte vara fråga om en för entreprenören beräknad risk där sannolikheten för ett visst utfall kunnat beräknas och åsättas ett pris på förhand. Det är entreprenören som har bevisbördan för att de prisökningar som skett inte gick att förutse.

Dessutom måste kostnadsändringen väsentligt ha påverkat hela kostnaden för entreprenaden. Denna bedömning ska ske utifrån den avtalade kontraktssumman i sin helhet och inte bara den eller de delar som berörs av de oförutsebara omständigheterna. En stor kostnadsökning avseende visst material innebär alltså inte automatiskt en rätt till ändring av avtalat pris om kostnadsökningen i sig endast utgör en liten del av den totala entreprenadkostnaden. När det gäller frågan om hur stor kostnadspåverkan som krävs för att den ska anses vara väsentlig så blir detta en bedömning som får göras i det enskilda fallet. Vid denna bedömning ska även entreprenörens kalkyl för prisförändringar, entreprenörens generella prispåslag och entreprenörens kalkylerade projektvinst tas i beaktande. Även vid denna bedömning är det entreprenören som har bevisbördan för att kostnaden för hela entreprenaden påverkats väsentligt.

Om samtliga rekvisit i bestämmelsen är uppfyllda kan det alltså vara möjligt att justera avtalat pris i en pågående entreprenaden. Bestämmelsen ger ingen vägledning i frågan om vilken beloppsmässig prisändring som ska göras utan föreskriver endast att avtalat pris ska ändras med hänsyn till kostnadsändringarna. Detta innebär i praktiken att entreprenören har rätt till ett ”skäligt belopp”, där utgångspunkten för bedömningen bör vara kostnadsändringens storlek.

Avslutningsvis ska nämnas att även om ändring av avtalat pris är möjligt enligt AB 04 och ABT 06 så är det inte klarlagt i praxis hur bestämmelsen ska tillämpas. Det finns inte något entydigt svar på vad som är en onormal prisförändring, när den varit oförutsebar och vart gränsen går för att en kostnadsökning väsentligt påverkar hela entreprenaden samt om entreprenören i detalj måste visa på kostnadsökningen eller om det kan göras genom schabloner och relevanta index. Detta blir en förhandlingsfråga mellan parterna och slutligt upp till en domstol att avgöra. En förebyggande åtgärd för att hantera eventuella kostnadshöjningar kan vara att införa indexreglering av ett fast pris alternativt kan parterna själva avtala om en alternativ rätt till prisjustering i avtalet. Genom en sådan reglering kan parterna själva styra över under vilka förutsättningar en prisjustering kan påkallas och hur en sådan beräkning ska göras.

Hjälp, vår platschef har undertecknat en cut off-klausul!

När en avtalspart råkar i betalningssvårigheter eller är på obestånd förekommer inte sällan att fakturor överlåts till factoringbolag. Factoring är särskilt vanligt i entreprenadbranschen, där bristande likviditet många gånger utgör ett problem för entreprenören. Fakturaöverlåtelser kan ske helt utan gäldenärens samtycke, men förutsätter att den som har förvärvat fordran underrättar gäldenären om att överlåtelse har skett (denuntiation). Om denuntiation har skett kan betalning med befriande verkan endast ske till den borgenär som förvärvat fordringen. Gäldenären har emellertid samma invändningsrätt mot den nya borgenären som mot överlåtaren, såvida inte gäldenären medger annat genom att t.ex. avtala bort sin invändningsrätt i en s.k. cut off-klausul.

Artikel skriven av Olga Gärd

Byggsanktionsavgift mot vem? Entreprenadbolag m.fl. inte i fokus enligt högsta insats

Ansvaret för en byggsanktionsavgift är strikt, dvs. det spelar inte någon roll om överträdelsen skett uppsåtligen eller av oaktsamhet. Högsta domstolen har nyligen i en dom den 6 februari 2025 i mål nr P 3650-23 ”Kallförrådet i Husie” prövat vilka förutsättningar som finns för att ta ut en byggsanktionsavgift.

Artikel skriven av Jaana Nilsson

AB 04:s reglering av konkurrerande förseningsorsaker

En fråga som ofta diskuteras är om entreprenören har en given rätt till tidsförlängning om det föreligger en omständighet som beställaren svarar för och som i sig innebär att det hade varit omöjligt för entreprenören att färdigställa entreprenaden i rätt tid. Jag tar följande exempel: entreprenören ska färdigställa sin entreprenad den 31 december ett visst år och för att entreprenörenska kunna utföra ett särskilt arbetsmoment behövs vissa handlingar, som beställaren har en avtalsenlig skyldighet att leverera tre månader före avtalat färdigställandedatum. Om beställaren levererar dessa handlingar först den 1 mars året efter, infinner sig frågan om detta förhållande ger entreprenören en automatisk rätt till tidsförlängning eller om beställaren kan erhålla förseningsvite på den grunden att entreprenören inte färdigställde entreprenaden vid den tidpunkt som var avtalad mellan parterna.

Artikel skriven av Fredrik Schedin